合作社住房：成员的权利和义务

住房合作社，或称 合作社住房，是根据 Cooperative Association Act（《合作社协会法》）注册成立、为其成员提供住房的组织。成员购买股份加入，并选举董事来管理合作社。

卑诗省的大多数住房合作社都是采用租赁（而非产权）住房模式的非营利合作社。成员通常是希望居住在混合收入社区的人，他们能够对影响其住房的决策发表意见并投票。

根据 Cooperative Association Act（《合作社协会法》），住房合作社必须按照合作原则组织和运营。该法及其实施条例规定了合作社管理、成员大会、投票和终止成员资格等事项的框架。

合作社通过的规则会更详细地规定以下事项：

• 成员的资格条件

• 共同成员的权利

• 成员使用合作服务及缴纳费用的义务

• 成员在合作社中权益的可转让性

• 董事会相关事项

• 财务事项（例如分配盈余收益）

• 退出或终止成员资格的条件和程序

董事会可制定其他规则，但须经为此目的召开的成员会议批准。

合作社的居住协议类似于租约，其中规定成员作为住户的权利和责任。

合作社成员通过选举产生的董事会和各类委员会，共同管理和运营合作社。成员本人、委员会和董事会都会召开会议，处理接纳新成员、财务、制定政策以及涉及成员的重大决策等事项。合作社还会聘请专业管理服务提供者，并签约获取簿记和维护等其他服务。

合作社成员共同拥有其住房，并共同控制合作社的治理和管理。

合作社成员必须在协会中至少持有一股普通股，并居住在合作社的一个住房单位内。通常，成员必须至少年满19岁（但合作社可允许最低16岁的人成为成员）。

成员可以：

• 参加、发言并在成员大会上投票；大会会就重大决定作出决定，例如修改政策和规则、设定住房费用及选举董事

• 选举董事；如果他们希望协助管理合作社，也可以竞选董事

• 只要仍需要合作社提供的住房，并接受成员责任，便可长期居住在其单位内（如果合作社终止某人的成员资格，该人必须离开合作社；如其不离开，合作社可向法院申请取得该人住房单位的占有权）

• 以尽可能接近实际成本的价格使用合作社提供的服务

• 经合作社董事同意，退出合作社或将其在合作社中的股份转让给他人

共同成员

如果两人或以上是合作社的共同成员，同一时间只能有一名共同成员担任董事；并且除非合作社规则另有规定，只有股份证书上名字排在第一位的人可以投票。所有共同成员都必须支付与成员资格有关的任何摊款、征费、会费、费用、付款和其他收费。合作社可以向任何一名共同成员收取这些款项。

成员必须遵守由成员制定的合作社规则。他们必须：

• 遵守有关停车、住房维护和参与合作社事务的规则

• 参加成员大会以及其所属任何委员会的会议

• 按时足额向合作社付款

合作社成员每月为合作社的抵押贷款、税款和运营开支支付的款项称为住房费用，而非租金。一些成员根据其收入支付住房费用——通常约为其家庭总收入的30%。其他成员支付接近市场价格的住房费用。

所有应付款项均构成对合作社的债务。如果成员不付款，合作社可以在该成员的股份上设定留置权（一种担保权益）。合作社也可因某人未付款而终止其成员资格。

合作社自行管理。大多数合作社的规则和政策都设有程序，用于解决成员之间以及协会与成员之间的争议。成员应遵循这些程序来解决争议。

如果这些方法无效，成员可以通过仲裁或法院系统寻求帮助。仲裁类似法院程序，但较为非正式。除非合作社规则允许向法院上诉，否则仲裁裁决为最终决定。

如果合作社终止某人的成员资格，该人不能通过仲裁对此决定提出上诉，而必须如后文所述向法院提出申请。

住房合作社要求成员搬离时，必须遵守 Cooperative Association Act（《合作社协会法》）及其实施条例。合作社可在以下任何情况下终止某人的成员资格：

• 某人未支付因使用该处所而应付的租金、居住费用或其他款项

• 董事认为某人违反了重大条件，即居住协议中对该协议至关重要的条件

• 因其行为有损合作社利益，即造成严重损害的行为

您应查阅合作社的规则和居住协议，了解其中是否说明哪些行为会损害合作社，并导致合作社终止成员资格。

合作社必须先通知该人有关问题，并给予其改正的机会。因上述任一理由提出终止某人成员资格的动议，须在为此目的召开的会议上获得全体董事中75%的批准。合作社必须通知该人董事会会议的事宜，并允许其出席会议和发言。

成员资格被终止的人有权获得其为股份支付款项的退款，但须扣除其欠合作社的任何款项。当合作社终止某人的成员资格时，该人的居住协议也随之终止，因此他不能再居住在合作社内。

当合作社终止某人的成员资格时，该人可以在下一次成员会议上向成员提出上诉。在上诉获得审理前，他可以继续保留成员资格。

要提出上诉，该人必须通知董事其计划上诉。而且必须在收到董事终止其成员资格的决定通知后七天内这样做。

向成员提出上诉的下一步，是召开协会全体成员会议。在会上，成员投票决定维持还是推翻董事要求搬离的决定。批准门槛通常为75%（适用于上述严重事项），但对于其他事项，按照 Cooperative Association Act（《合作社协会法》）或合作社规则的规定，可能为50%加1票。

如果成员确认董事的决定，该人可以向 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）申请裁定终止其成员资格并无正当理由——原因是合作社违反了自然正义原则，或者其决定没有事实的合理支持，或未获 Cooperative Association Act（《合作社协会法》）授权。

如果该人就要求搬离提出的上诉未获成功，他随后必须离开合作社。

如果被要求搬离的成员未支付其欠合作社的款项，合作社可以起诉他。金额为5,000加元或以下的索赔，由 Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）处理。超过5,000加元且不超过35,000加元的索赔，提交至 Small Claims Court（小额索赔法院）。超过35,000加元的索赔，提交至 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）。