合作社住房：成员的权利和义务

住房合作社，或称 合作社住房，是根据 Cooperative Association Act（《合作社协会法》） 注册成立、为其成员提供住房的组织。成员购买股份加入合作社，并选举董事来管理合作社。

卑诗省的大多数住房合作社都是非营利合作社，采用租赁（而非产权）住房模式。成员通常希望居住在一个收入水平多元的社区，并能对影响其住房的决策发表意见和投票。

根据 Cooperative Association Act（《合作社协会法》），住房合作社必须以合作社的方式组织和运营。该法及其 相关法规规定了合作社管理、会员大会、投票和终止成员资格等事项的框架。

合作社通过的规则会对以下事项作出更详细的规定：

• 成员资格条件

• 共同成员的权利

• 成员使用合作社服务及缴纳费用的义务

• 成员在合作社中权益的可转让性

• 董事会相关事项

• 财务事项（例如分配盈余收益）

• 退出或终止成员资格的条件和程序

董事会可以制定其他规则，但须经为此目的召开的成员会议批准。

合作社的居住协议类似于租约，其中列明成员作为住户的权利和责任。

合作社成员通过选举产生的董事会和各类委员会，共同管理和运营合作社。成员本人、委员会和董事会都会举行会议，处理接纳新成员、财务、制定政策以及涉及成员的重大决定等事项。合作社还会聘请专业管理服务提供方，并签约获取记账和维护等其他服务。

合作社成员共同拥有其住房，并共同控制合作社的治理和管理。

合作社成员必须至少拥有协会的一股普通股，并居住在合作社的一个住房单位中。通常，成员必须年满 19 岁（但合作社可以允许年满 16 岁的人加入）。

成员可以：

• 参加、发言并在会员大会上投票；会员大会会作出重大决定，例如修改政策和规则、设定住房费用及选举董事

• 选举董事；如果希望协助管理合作社，也可以竞选董事

• 只要仍需要合作社提供的住房并接受成员责任，就可以长期居住在自己的住房单位中（如果合作社终止某人的成员资格，该人必须离开合作社；如果不离开，合作社可以向法院申请取得该人住房单位的占有权）

• 以尽可能接近实际成本的价格使用合作社提供的服务

• 经合作社董事同意，退出合作社，或将其在合作社中的股份转让给他人

共同成员

如果两人或以上是合作社的共同成员，同一时间只有一名共同成员可以担任董事，而且只有股份证书上姓名排在第一位的人可以投票，除非合作社规则另有规定。所有共同成员都必须支付与成员资格有关的任何摊款、征费、会费、费用、付款和其他收费。合作社可以向任何一名共同成员追收这些款项。

成员必须遵守由成员制定的合作社规则。他们必须：

• 遵守有关停车、住房维护和参与合作社事务的规则

• 参加会员大会及其所属委员会的会议

• 全额并按时向合作社付款

合作社成员每月为合作社的抵押贷款、税款和运营费用支付的款项称为住房费用，而不是租金。一些成员按收入支付住房费用，通常约为其家庭总收入的 30%。其他成员支付接近市场水平的住房费用。

所有应付款项均为欠合作社的债务。如果成员未付款，合作社可以对该成员的股份设立留置权（一种担保权）。合作社也可以因未付款而终止某人的成员资格。

合作社实行自主管理。大多数合作社的规则和政策都规定了用于解决成员之间以及协会与成员之间争议的程序。成员应遵循这些程序来解决争议。

如果这些方法无效，成员可以通过仲裁或法院系统寻求帮助。仲裁类似于法院程序，但正式程度较低。除非合作社规则允许向法院上诉，否则仲裁裁决为最终决定。

如果合作社终止某人的成员资格，该人不能通过仲裁对该决定提出上诉，而必须如后文所述向法院提出申请。

住房合作社要求成员搬离时，必须遵守 Cooperative Association Act（《合作社协会法》）及其 相关法规。合作社可在下列任何情况下终止某人的成员资格：

• 某人未支付其因使用该处所而应付的租金、居住费用或其他款项

• 董事认为某人违反了重要条件，即违反居住协议中对协议至关重要的条款

• 存在对合作社有害的行为，即造成严重损害的行为

您应查阅合作社的规则和居住协议，了解其中是否说明哪些行为会损害合作社，并导致合作社终止成员资格。

合作社必须先向该人通知有关问题，并给予其改正的机会。因上述理由之一终止某人成员资格的动议，须在为此目的召开的会议上获得全体董事中 75% 的批准。合作社必须通知该人董事会会议的事宜，并允许其出席会议和发言。

成员资格被终止的人有权获得其已支付股份款项的退款，但须扣除其欠合作社的任何款项。合作社终止某人的成员资格时，该人的居住协议也随之终止，因此他不能再住在合作社内。

合作社终止某人的成员资格后，该人可以在下一次成员会议上向成员提出上诉。在上诉审理前，他可以继续保留成员资格。

要提出上诉，该人必须通知董事他计划上诉。他必须在收到董事终止其成员资格决定的通知后七天内这样做。

向成员上诉的下一步，是召开协会全体成员会议。会上，成员将投票决定维持还是撤销董事要求搬离的决定。通常，批准门槛为 75%（适用于上述严重事项）；但对于其他事项，根据 Cooperative Association Act（《合作社协会法》）或合作社规则的规定，门槛可能是 50%+1。

如果成员确认董事的决定，该人可以向 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）申请裁定终止其成员资格并无正当理由，理由是合作社违反了自然公正原则，或其决定缺乏事实的合理支持，或未经 Cooperative Association Act（《合作社协会法》）授权。

如果该人对要求搬离决定的上诉未获成功，他随后必须离开合作社。

如果被要求搬离的成员未支付其欠合作社的款项，合作社可以起诉他。金额为 $5,000 或以下的索赔，提交至 Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）。金额超过 $5,000 且不超过 $35,000 的索赔，提交至 Small Claims Court（小额索赔法院）。金额超过 $35,000 的索赔，提交至 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）。