止赎

抵押贷款是用于购买住房或其他房产的贷款。贷款人，例如银行或信托公司，会提供房产部分购买款。借款人承诺向贷款人偿还贷款，并支付利息。

根据卑诗省的法律，抵押贷款赋予贷款人对所购房产的抵押权——即一种权益或权利。若借款人违约，这项抵押权便赋予贷款人相应的权利。借款人最常见的违约方式，是没有按照抵押贷款约定还款。 

如果您未能按时偿还抵押贷款，贷款人有权加速抵押贷款（即提前到期）。即使抵押贷款期限尚未届满，这也允许贷款人要求您偿还抵押贷款下所欠的全部余额、利息及其他费用。 

贷款人可以启动法律程序，取得该房产或将其出售，以偿还抵押贷款债务。这个法律程序称为止赎。   

即使您漏付或迟付抵押贷款还款，也不会自动失去住房。贷款人如非必要，并不希望进行止赎，因为这既昂贵又耗时。通常，贷款人在您连续两三个月未支付抵押贷款还款后，才可能启动止赎程序。 

如果您漏付抵押贷款还款，贷款人通常会寄送催款信。如果他们没有收到您的回复或漏付的款项，贷款人随后会发出催告函。 

事实上，法律规定，贷款人在启动取得您住房的法律程序前，必须向您发出催告函。 

催告函必须明确说明您具体欠款多少，还必须说明：

• 您必须在指定日期前支付指定金额，以补足所欠款项并恢复抵押贷款（使其恢复为正常状态），或者

• 您必须偿还全部借款金额（而不只是当前欠款），以及利息和费用，以赎回抵押贷款（即还清贷款）。 

与贷款人探讨可行方案

如果您遇到短期问题，例如暂时被裁员，您或许可以与贷款人协商。例如，您可以提议在一段时间内少还一些款，并将拖欠的金额加到抵押贷款总额中。或者，您可以提议暂时少还一些款，之后再支付一笔较大的补缴款。与其在法院启动止赎程序，大多数贷款人更愿意达成某种协议，让抵押贷款维持正常状态。

如果您很有可能偿还所欠款项，并且努力整顿财务状况，法律会尽力帮助您。通常只有在最严重的情况下，您才可能失去住房以及您已累积的任何房屋净值。房屋净值是指您房屋的价值超过抵押贷款和登记在房屋上的任何其他债务的部分。

在您违约后，如果您未能在催告函规定的期限内恢复抵押贷款（支付所欠款项）或赎回抵押贷款（全额还清），贷款人便可启动止赎程序。通常，这发生在您已连续三个月未还款之后，但也可能更早发生。 

如果您的住房所在地附近设有最高法院登记处，贷款人必须在那里启动程序。您会收到一份称为止赎申请书的文件。这是贷款人通知您：他们正提起法律诉讼，以追回借给您的款项。

请立即寻求法律建议。如果您想保护自己并参与法院程序，必须提交对申请书的答复。您必须在收到申请书后的 21 天内提交答复。您必须将答复连同支持性宣誓书，提交到申请书所列的法院地址。您还必须向贷款人送达两份答复副本。 

一旦您采取这些步骤，任何人要在止赎程序中采取进一步行动，都必须通知您。如果您不提交答复，止赎程序将会在您未参与的情况下继续进行，您也无法保护自己。 

提交答复后，您会收到一份称为听证通知书的文件。该文件会确定法院听证日期，届时贷款人将申请临时止赎令，即止赎诉讼中的初步命令。

在止赎诉讼的首次法院听证中，贷款人会向法院申请临时止赎令。该命令会规定赎回期的时长，即您可以赎回或还清抵押贷款的期限。临时止赎令还会就您所欠的金额，对您作出个人判决。

根据卑诗省的法律，默认赎回期为 六个月。但是，法院可下令缩短或延长该期限。出席法院听证的一个重要理由，是请求法官给予您尽可能多的时间筹钱还清抵押贷款或出售住房。 

在赎回期内，贷款人（或另一名债权人）可向法院申请出售处置权命令。该命令赋予债权人出售您住房的控制权，以偿还您所欠的款项。 

您或许可以通过证明您在该房产中拥有房屋净值，或证明您正努力自行出售房产，来反对该命令。您可以主张自己出售房产更为合适，因为债权人可能倾向于比您希望的更快、以更低的价格出售房产。 

如果法院将出售处置权授予贷款人或另一名债权人，您便不能自行出售房产。但您或许可以反对批准出售。任何出售都必须获得法院批准。拥有出售处置权的债权人会在法院听证时提交买方的报价。您或许可以主张该报价不足，并应给予更多时间以取得更好的价格。不过，如果有多个报价，该房产几乎肯定会被出售。

在赎回期内，您可根据自身情况选择不同方案。 

一种选择是赎回抵押贷款（还清贷款）。为筹集这笔钱，您可以尝试向另一家贷款人或亲属借款。您可以寻求更长的还款期或较低的利息率。这样做可能使您能够还清抵押贷款，并降低每月还款额。不过，要获得所需金额的贷款可能很困难。大多数贷款人会根据您的收入决定是否向您提供抵押贷款，而您的收入可能正是您最初拖欠抵押贷款还款、进而导致止赎诉讼的原因。

或者，您可以尝试出售住房。您可以邀请所在地区的几位房地产经纪人查看您的住房，并请他们估计可售价格。请如实告知他们您的情况，然后选择您最信任或感觉最自在的房地产经纪人。如果您出售住房，可以先用售房款支付所欠的任何房产税，然后支付抵押贷款及登记在产权上的其他负担，包括诉讼费用。如有剩余款项，归您所有。但如果售房款无法完全偿还所有贷款人，您可能必须支付差额。  

止赎的最终命令称为最终止赎令。该命令会在赎回期结束后作出。如果贷款人申请最终止赎令且法院批准，住房便归贷款人所有，您必须搬离。您将失去对该住房的一切权利。 

如果贷款人取得最终止赎令，并将产权登记在自己名下，就不能再向您提出任何进一步索赔。贷款人可以出售住房，但如果售房所得不足以还清抵押贷款，您无须支付差额。

贷款人通常不会向法院申请最终止赎令。相反，他们更常向法院申请出售处置权命令，出售您的住房以还清贷款。如果售房款无法完全偿还抵押贷款，贷款人可依据临时止赎令中对您作出的个人判决，尝试向您追讨差额。

如果您的住房没有房屋净值，即您所欠的款项超过住房可售价格，您可能会希望以尽量少的花费和麻烦摆脱这种情况。不过，您仍应采取行动，而不是忽视这个问题。

您可以考虑与贷款人合作，并同意止赎，以尽量减少费用。通常，只有在贷款人同意完全免除您的抵押贷款债务，即您不再欠贷款人任何钱时，您才会这样做。如果贷款人不同意，您可以让止赎程序继续进行，并利用这段免租期重新整顿财务状况。

如果在止赎中出售住房所得的款项，未能偿还其他登记在您住房上的个人或公司债权，您仍须处理这些债务。否则，他们可以就您仍欠他们的款项起诉您。

在止赎程序后，任何在该贷款人抵押贷款之前登记的抵押贷款或负担仍会继续有效。但是，在该贷款人抵押贷款之后登记的抵押贷款或负担将被取消。那些负担的持有人将失去其担保。例如，如果您的住房上有两笔抵押贷款，而第一贷款人进行止赎，第二贷款人必须还清第一贷款人的贷款，否则将失去其担保。之后，第二贷款人必须尝试向您追讨其损失。