拥有公寓与拥有独立屋并不相同。在许多方面，前者更复杂。了解其中涉及的法律框架，以及公寓业主常见的问题。
您应该了解的事项
公寓（condominium）是指包含多个由个人拥有的单元或房屋的一栋建筑或建筑群。在卑诗省，这个词通常属于非正式用语。但在卑诗省，公寓的法律术语是分契物业（strata）。在分契住房中，业主拥有各自的分契物业单元，并共同以分契法团的形式拥有共用物业。
在典型的高层分契物业建筑中，每个单元都是一个独立的分契物业单元。但分契住房不只是高层公寓。根据开发项目的不同，分契物业单元可以是公寓、一半的双拼住宅、联排别墅、零售店铺，甚至可以是所谓分契地块划分（strata subdivision）中的独立屋。
决定一个开发项目是否属于分契物业的，并不是其规模或形状，而是所采用的法律结构。如果一个开发项目是通过分契图则（strata plan）依法设立的，它就是分契物业——无论是有300个单元的高层公寓，还是只有两个单元的分契双拼住宅。
分契图则中显示的土地和建筑物，凡不属于任何分契物业单元的部分，均为共用物业。常见的共用物业包括走廊、电梯、花园、休闲设施、垃圾设施、屋顶和外墙。此外，开发项目内用于输送水及其他服务的某些管道、电线、电缆和类似设施，也可能属于共用物业——即使它们位于某个分契物业单元内。
分契物业单元业主共同拥有共用物业
分契物业单元业主自动与该开发项目中的其他分契物业单元业主，共同按比例拥有共用物业的权益。根据 Strata Property Act（《分契物业法》），分契物业单元业主以一种称为分权共有的共同所有形式拥有共用物业。每位业主在共用物业中的比例权益，载于向land title office（土地产权登记处）提交并随分契图则备案的单元权益表（schedule of unit entitlement）中。
分契法团可以制定规约和规则，以管理共用物业的使用、安全和状况。每位业主都可以使用共用物业，但必须遵守规定其使用方式的规约和规则。
有限共用物业
有时，共用物业可保留仅供特定人士使用。分契物业可将某一区域的共用物业指定供一个或多个分契物业单元专用。这种指定称为有限共用物业。例如，在高层公寓楼中，分契图则可能显示某个分契物业单元的阳台是该单元的有限共用物业。这意味着阳台属于共用物业，由所有分契物业单元业主以分权共有方式拥有，但仅供该分契物业单元的业主使用。
如果共用物业（包括有限共用物业）只能经由业主的分契物业单元进入，例如共用物业阳台，业主必须允许分契法团在合理情况下进入。通常，分契物业规约会规定分契法团须遵循的程序，以便经由业主的分契物业单元进入共用物业并进行维修。
当分契图则在land title office（土地产权登记处）登记后，便会成立一个分契法团。分契图则内各分契物业单元的业主均为分契法团成员。董事会称为分契物业委员会。
分契法团负责执行分契物业规约。分契法团管理和维护共用物业及共用资产。当某项物品由分契法团本身拥有时，例如割草机，该物品即为共用资产。
分契法团可以购买服务或商品，也可以起诉或被起诉。实际上，只有分契法团可以就共用物业的缺陷或损坏起诉第三方。
根据卑诗省法律，分契法团会议须遵守详细规定。分契法团每年至少必须召开一次全体会议，称为年度大会（annual general meeting，简称 AGM）。除其他事项外，成员必须在年度大会上批准年度预算并选举分契物业委员会。分契法团还必须保存某些记录，例如财务记录和往来信件，并应业主和租客要求提供查阅。
分契物业委员会是由分契物业单元业主选出的团体，也是分契法团的董事会。分契物业委员会负责分契法团的日常管理。在规模较大的开发项目中，分契物业委员会可能会聘请专业管理公司协助管理分契法团。
根据分契法团的规约，分契物业委员会通常有三至七名成员。在某些分契物业中，分契物业单元业主的租客或配偶可以担任委员会成员。
分契物业委员会会议
分契物业委员会每年至少应召开一次会议。分契法团的规约会规定如何召集委员会会议。在委员会会议上，成员决定如何管理分契法团，包括：
编制分契法团预算及支付分契法团账单
为分契法团安排保险
执行分契法团的规约和规则，包括就违规行为向业主罚款
处理业主对违反规约或需要维修或保养事项的投诉
批准对分契物业单元和共用物业作出的改动
管理共用物业
分契物业委员会会议记录
每次分契物业委员会会议均应编写会议记录，记载会议作出的决定。会议记录没有规定的格式，但应记录委员会的所有决定，并包含出席者及会议处理事项等细节。例如，如果委员会收到有关违反规约的投诉，会议记录应记载委员会决定如何处理该投诉，例如向违规业主发出通知。会议记录无需包括促成委员会决定的讨论内容。
如果委员会会议讨论敏感议题，委员会应就该议题举行不公开或闭门会议，称为闭门会议（in camera）。所有旁听者必须在该环节离开会议。会议记录中只记载讨论结果。
根据 Strata Property Act（《分契物业法》），分契法团必须保存某些记录。根据一项法规，其中规定了这些记录必须保存多久。
必须保存并更新的记录包括：
委员会成员名单
业主名单，包括其分契物业单元地址、停车位和储物柜编号，以及单元权益
任何租客的姓名
显示收支金额及原因的账簿
分契法团的规约和规则
分契法团还必须将某些文件至少保存六年，例如：
所有年度大会和特别全体会议的会议记录，包括所有投票结果
年度预算和财务报表
银行对账单、已注销支票和定期存款证明
已签发的信息证明书
有些记录必须永久保存，例如：
涉及共用物业变更的决议，包括有限共用物业的指定
分契法团作为当事人的程序中，仲裁员或法官作出的任何裁决
分契法团取得的任何法律意见
分契法团取得的任何折旧报告
分契法团或其委员会发出或收到的所有往来信件，必须至少保存两年。
分契物业记录的保存地点
法律没有规定分契物业记录必须保存在哪里。如果分契物业聘有分契物业经理，通常由其在办公室或营业地点保存记录。
如果分契物业没有分契物业经理，分契物业委员会必须安排在有权查阅和复制记录的人可以查阅和复制的地点，保存所需记录。
谁可以查阅分契物业记录
所有业主均有权查阅及取得分契物业记录的副本。如果业主已将其业主权利转让给租客，该租客也有权查阅和复制分契物业记录。业主或符合资格的租客还可以书面授权他人代其查阅和复制记录。
分契法团每年都会编制年度预算。为支付开支，法团会根据单元权益表，向每位分契物业单元业主按比例收取分契物业管理费。
为预留资金用于开发项目中的维修或长期改善工程，例如更换屋顶，分契物业管理费通常包括一笔用于应急储备基金的款项。这是分契法团为支付未来不寻常或特别开支而必须设立的储蓄账户。除紧急情况外，动用储备基金的开支必须经决议授权。
如果在全体会议上至少有四分之三的业主批准，分契法团也可以随时通过特别征费筹集资金。如果特别征费获通过，每位业主均须按比例缴付其应承担的份额。
如果业主未按时缴纳每月分契物业管理费或特别征费，分契法团可在land title office（土地产权登记处）就其分契物业单元登记留置权。最终，分契法团可以请求法院下令出售该业主的分契物业单元，以支付留置权项下的欠款。
在卑诗省，Strata Property Act（《分契物业法》）是管理分契物业的主要法律。此外，每个分契法团都必须有规约。规约规定分契物业单元业主的权利和责任，并影响居住环境。例如，规约可能限制分契物业单元的出租。规约也可能限制饲养宠物及某些年龄群体，例如儿童。在大多数分契物业中，规约要求分契物业单元业主在对其单元作出重大改动前获得许可，例如移动墙体，或改动管道或电气设施。
分契法团也可以制定规则。规则只适用于共用物业和共用资产的使用及享用。例如，规则可以限制可停放在共用物业停车场内车辆的大小，或限制住户使用共用物业健身中心的时段。
分契法团可以在全体会议上经业主以75%的投票通过，修改其规约。
分契物业委员会可以随时通过规则，但任何新规则必须在下一次年度大会之前或会上获得过半数业主追认，否则将失效。
常见问题
有些分契物业设有出租限制规约。分契法团可以通过规约，禁止所有住宅出租，或限制住宅出租的数目或比例。
有时，一份称为出租披露声明（rental disclosure statement）的文件，可能允许业主即使受出租限制规约约束，仍可出租住宅分契物业单元。如果您计划依赖出租披露声明，建议请律师审阅该文件。在某些情况下，它只豁免该分契物业单元的首位业主，不受出租限制规约约束。
在某些情况下，如果出租限制规约导致业主面临困难，业主可以向分契物业委员会申请获得该规约的豁免。例如，如果业主因工作被调往另一城市，无力维持两处住所，也不想出售其分契物业单元，便可以申请豁免。如果分契物业委员会给予豁免，业主便可出租其分契物业单元而不违反规约。
如果您确实出租了您的单元，请谨慎选择租客。如果您的租客违反规约或规则，分契法团可以追究您的责任。
可以。分契法团可以征收特别费用，称为征费（levy），以筹集资金进行某些重要的共用物业维修。特别征费的决议必须拟定，并提交全体会议以四分之三票数批准。
如果特别征费是用于为确保安全或防止财产严重损坏而必须进行的维修，且该决议获得至少过半数支持，分契法团可以向法院申请命令批准该特别征费。
需要。根据法律，分契法团必须为共用物业、共用资产、分契图则所示的建筑物，以及分契物业单元内的某些固定装置投保。分契法团还必须投保财产损失和人身伤害责任保险。
分契物业单元业主需要自行投保，以保障个人财产、对其单元所作的改善工程，以及对他人受伤所承担的责任。业主还应考虑购买额外保险，以支付分契法团的免赔额；该金额可能很高。分契物业因水损而设定25,000元或更高免赔额的情况并不少见。
分契物业纠纷可以在分契法团内部解决，也可以通过为解决分契物业纠纷而设立的机制解决。卑诗省政府的分契住房网站说明了与物业经理或分契物业委员会进行非正式会议的多种选择。
或者，分契物业业主、住户和分契物业委员会成员可以使用Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）（CRT）解决许多分契物业纠纷。这是一个在线仲裁庭，鼓励通过协作方式解决纠纷。请参阅 CRT 网站。
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- 此信息适用于加拿大卑诗省
- 于 2018年7月 完成法律准确性审核
- 预计阅读时间：11 分钟
法律准确性审核者
Lisa Frey, Lawson Lundell LLP（Lawson Lundell 律师事务所） 和 Taeya Fitzpatrick, Doak Shirreff Lawyers LLP（Doak Shirreff 律师事务所）
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