拥有公寓与拥有独立住宅并不相同。在许多方面，前者更复杂。请了解其中涉及的法律框架，以及公寓业主常见的问题。
您应该了解的事项
condominium（公寓）一词是指包含多个由个人拥有的单元或房屋的一栋建筑或建筑群。在卑诗省，这个词属于非正式用语。但在卑诗省，公寓的法律术语是分契物业。在分契物业住宅中，业主拥有各自的分契物业单元，并共同拥有作为分契法团的共用物业。
在典型的高层分契物业大楼中，每个单元都是独立的分契物业单元。但分契物业住宅不只是高层公寓。视开发项目而定，分契物业单元可以是公寓、一半的双拼屋、联排别墅、零售店铺，甚至是所谓分契地块中的独立住宅。
决定一个开发项目是否属于分契物业的，并不是其规模或形状，而是所采用的法律结构。如果一个开发项目是通过分契图则依法设立的，它就是分契物业——无论是有300个单元的高层公寓，还是只有两个单元的分契双拼屋。
分契图则上显示的土地和建筑中，任何不属于分契物业单元的部分都是共用物业。常见的共用物业包括走廊、电梯、花园、康乐设施、垃圾设施、屋顶和外墙。此外，为开发项目内提供供水及其他服务的某些管道、电线、电缆和类似设施，也可能属于共用物业——即使它们位于某个分契物业单元内。
分契物业单元业主共同拥有共用物业
分契物业单元业主会自动与该开发项目中的其他分契物业单元业主，共同按比例拥有共用物业的权益。根据Strata Property Act（《分契物业法》），分契物业单元业主以一种称为分权共有的共同所有形式拥有共用物业。每位业主在共用物业中的按比例权益，载于向land title office（土地产权登记处）提交并与分契图则一同登记的单元权益附表中。
分契法团可以制定规约和规则，以管理共用物业的使用、安全和状况。每位业主都可以使用共用物业，但必须遵守规定其使用方式的规约和规则。
有限共用物业
有时，共用物业可能会预留给特定人士使用。分契物业可以指定某一部分共用物业供一个或多个分契物业单元专用。这种指定称为有限共用物业。例如，在高层公寓大楼中，分契图则可能显示某个分契物业单元的阳台是该单元的有限共用物业。这意味着阳台是共用物业，由所有分契物业单元业主以分权共有方式拥有，但该阳台仅供该分契物业单元的业主使用。
如果共用物业（包括有限共用物业）只能通过业主的分契物业单元进入，例如共用物业阳台，业主必须让分契法团获得合理的进入权限。通常，分契物业规约会规定分契法团必须遵循的程序，以便通过业主的分契物业单元进入共用物业并进行维修。
当分契图则在land title office（土地产权登记处）登记时，即成立一个分契法团。分契图则中的分契物业单元业主都是分契法团的成员。其董事会称为分契物业委员会。
分契法团负责执行分契物业规约，并管理和维护共用物业及共用资产。当分契法团本身拥有某项物品时，例如割草机，该物品就是共用资产。
分契法团可以购买服务或商品，也可以起诉或被起诉。实际上，只有分契法团可以就共用物业的缺陷或损坏起诉第三方。
根据卑诗省法律，分契法团会议须符合详细规定。分契法团每年至少必须举行一次全体会议，称为年度全体会议或AGM。除其他事项外，成员必须在AGM上批准年度预算及选出分契物业委员会。分契法团还必须保存某些记录，例如财务记录和通信记录，并应业主和租客要求提供查阅。
分契物业委员会是由分契物业单元业主选举产生的团体，也是分契法团的董事会。分契物业委员会负责分契法团的日常管理。在较大的开发项目中，分契物业委员会可以聘请专业管理公司协助管理分契法团。
视分契法团的规约而定，分契物业委员会通常有三至七名成员。在某些分契物业中，租客或分契物业单元业主的配偶可以担任委员会成员。
分契物业委员会会议
分契物业委员会每年至少应举行一次会议。分契法团的规约会规定如何召集委员会会议。在委员会会议上，成员决定如何管理分契法团，包括：
编制分契法团预算并支付分契法团账单
安排分契法团保险
执行分契法团的规约和规则，包括对违规业主处以罚款
处理业主对违反规约，或需要维修或维护事项的投诉
批准对分契物业单元及共用物业进行的改动
管理共用物业
分契物业委员会会议记录
每次分契物业委员会会议都会编写会议记录，记录会议作出的决定。会议记录没有规定格式，但应记录委员会的所有决定，并包括出席人员和会议处理事项等详情。例如，如果委员会收到一宗违反规约的投诉，会议记录应记下委员会决定如何处理该投诉，例如向违规业主发出通知。会议记录无需包括促成委员会决定的讨论内容。
如果委员会会议讨论敏感议题，委员会应就该议题举行非公开或闭门会议，称为in camera。所有旁听者必须在该环节离开会议。会议记录中只记载讨论结果。
根据Strata Property Act（《分契物业法》），分契法团必须保存某些记录。根据一项法规，这些记录必须保存多久已有规定。
必须保存并更新的记录包括：
委员会成员名单
业主名单，包括其分契物业单元地址、停车位和储物柜编号，以及单元权益
任何租客的姓名
显示收支金额及原因的账簿
分契法团的规约和规则
分契法团还必须将某些文件至少保存六年。例如：
所有年度及特别全体会议的会议记录，包括任何投票的结果
年度预算和财务报表
银行对账单、已注销支票和存款证明
已发出的信息证明书
有些记录必须永久保存，例如：
涉及共用物业变更的决议，包括指定有限共用物业的决议
分契法团作为当事方参与的程序中，由仲裁员或法官作出的任何决定
分契法团获得的任何法律意见
分契法团获得的任何折旧报告
分契法团或其委员会发出或收到的任何通信，必须至少保存两年。
分契物业记录的保存地点
法律没有规定分契物业记录必须保存在哪里。如果分契物业有分契物业经理，通常由其在办公室或营业地点保存这些记录。
如果分契物业没有分契物业经理，分契物业委员会必须安排将所需记录保存在有权查阅和复制记录的人可查阅及复制的地点。
谁可以查阅分契物业记录
所有业主都有权查阅并取得分契物业记录副本。如果业主已将其所有权权利转让给租客，租客也有权查阅和复制分契物业记录。业主或符合资格的租客还可以书面授权他人代其查阅和复制记录。
每年，分契法团都会制定年度预算。为支付开支，分契法团会根据单元权益附表，向每位分契物业单元业主按比例收取分契物业管理费。
为预留资金用于开发项目的维修或长期改善，例如更换屋顶，分契物业管理费通常包括一笔用于应急储备基金的金额。这是分契法团为支付未来不寻常或重大开支而必须设立的储蓄账户。除紧急情况外，动用储备基金的开支必须经决议授权。
如果至少四分之三的业主在全体会议上批准，分契法团也可以随时通过特别征费筹集资金。特别征费一旦通过，每位业主都必须按比例支付其份额。
如果业主未按时支付每月分契物业管理费或特别征费，分契法团可以在land title office（土地产权登记处）就其分契物业单元登记留置权。最终，分契法团可以请求法院下令出售该业主的分契物业单元，以偿还留置权项下欠款。
在卑诗省，Strata Property Act（《分契物业法》）是管理分契物业的主要法律。此外，每个分契法团都必须有规约。规约列明分契物业单元业主的权利和责任，并规范居住环境。例如，规约可以限制出租分契物业单元，也可以限制饲养宠物及某些年龄群体，例如儿童。在大多数分契物业中，规约要求分契物业单元业主在对其单元作出重大改动前取得许可，例如移动墙体或改动管道、电气设施。
分契法团也可以制定规则。规则只适用于共用物业和共用资产的使用及享用。例如，规则可以限制可停放在共用物业停车场内的车辆尺寸，或限制住户使用共用物业健身中心的时间。
分契法团可以在全体会议上经业主75%投票通过，修改其规约。
分契物业委员会可以随时制定规则，但任何新规则都必须在下一次AGM之前或当次AGM上获得过半数业主追认，否则即失效。
常见问题
有些分契物业设有出租限制规约。分契法团可以制定规约，禁止所有住宅出租，或限制住宅出租的数量或比例。
有时，一份称为出租披露声明的文件，即使存在出租限制规约，也可能让业主出租住宅分契物业单元。如果您打算依赖出租披露声明，请让律师审阅该文件。在某些情况下，它只会豁免该分契物业单元的首位业主，使其不受出租限制规约约束。
在某些情况下，如果出租限制规约给业主造成困难，业主可以向分契物业委员会申请获得该规约的豁免。例如，如果业主因工作被调往另一城市，负担不起维持两处住所，又不想出售其分契物业单元，便可以申请豁免。如果分契物业委员会给予豁免，业主便可以出租其分契物业单元而不违反规约。
如果您确实出租单元，请谨慎选择租客。如果您的租客违反规约或规则，分契法团可以要求您负责。
可以。分契法团可以征收特别费用，称为征费，以筹集资金进行某些关键的共用物业维修。特别征费的决议必须拟定，并提交全体会议以四分之三票数批准。
如果特别征费用于为确保安全或防止财产严重损坏而必须进行的维修，并且该决议获得至少过半数支持，分契法团可以向法院申请命令批准该特别征费。
需要。根据法律，分契法团必须为共用物业、共用资产、分契图则上显示的建筑物，以及分契物业单元内的某些固定装置投保。分契法团还必须购买财产损失和人身伤害责任保险。
分契物业单元业主需要自行购买保险，以保障其个人财产、对分契物业单元进行的改善，以及对他人受伤所负的责任。业主还应考虑投保额外保险，以支付分契法团的免赔额，免赔额可能很高。分契物业的水损害免赔额达到或超过25,000加元并不罕见。
分契物业纠纷可以在分契法团内部解决，也可以通过为解决分契物业纠纷而设立的机制解决。卑诗省政府的分契物业住房网站说明了与物业经理或分契物业委员会进行非正式会面的多种选择。
或者，分契物业业主、住户和分契物业委员会成员可以使用Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）（CRT）解决许多分契物业纠纷。这是一个在线审裁机构，鼓励以协作方式解决纠纷。请参阅CRT网站。
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- 此信息适用于加拿大卑诗省
- 于 2018年7月 完成法律准确性审核
- 预计阅读时间：11 分钟
法律准确性审核者
Lisa Frey, Lawson Lundell LLP（Lawson Lundell 律师事务所） 和 Taeya Fitzpatrick, Doak Shirreff Lawyers LLP（Doak Shirreff 律师事务所）
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