购买公寓或其他分契物业住房

分契物业是指由多套可独立拥有的单元组成的一栋或多栋建筑。业主拥有各自的分契物业单元。所有分契物业业主共同组成分契法团，共同拥有和使用共用物业。 

不只是高层公寓

是否属于分契物业，并不取决于开发项目的规模或形状，而是取决于所采用的法律结构。如果一个开发项目是通过分契物业图则依法设立的，它就是分契物业。分契物业住房也可以包括双拼住宅、联排住宅，甚至独栋住宅。 

适用的法律

在卑诗省，Strata Property Act（《分契物业法》）是管理分契物业的主要法律。根据该法，当一份分契物业图则在land title office（土地产权登记处）登记时，便会成立一个分契法团。分契物业图则显示每个分契物业单元及共用物业的界限。业主的分契物业单元通常是其私人居住空间。

各个分契物业单元的业主都是分契法团的成员。他们共同拥有共用物业，并共同承担共用开支。 

有些公寓、联排住宅和双拼住宅采用其他不同的法律结构。例如，住房合作社、私人拥有的出租楼，或在同一产权下的双拼住宅。在First Nations（第一民族）保留地上也会出现这种情况，因为省级房产法律不适用。 

分契物业开发项目可以是永久产权，也可以是租赁产权。在永久产权开发项目中，人们拥有自己的分契物业单元。 

在租赁产权开发项目中，房东拥有该房产。您为取得某个分契物业单元在特定期限内的租赁权益而向房东付款。之后，您会在产权登记中被登记为长期租客。您必须支付每月的分契物业管理费及其他应缴款项。您也可以将您的租赁权益出售给他人。 

我们在其他地方介绍了购买任何类型住房时需要考虑的关键因素，包括提出购买要约、附加条件、融资等。 

这里，我们说明购买分契物业项目中单元时特有的注意事项。

购买分契物业会增加一层复杂性。您还应仔细审查一些额外文件。您发现的内容可能会影响您是否购买的决定。首先，请务必在提出要约前审查以下文件。（或者，您可以在要约中附加条件，规定须审查这些文件后才生效。）

• 请分契法团提供一份B表信息证明书。其中列明有关分契法团及待售分契物业单元的重要信息。以下是信息证明书中应披露的内容。  

• 分契物业单元的产权可以显示该单元在使用方面的限制，也可能显示会影响该单元价值的产权负担。 

• 分契物业规约列明业主的权利和义务。请仔细查看是否有会影响您的限制。

• 分契法团的规则规定共用物业和共用资产的使用方式。请查看这些规则是否限制对您重要的活动。 

• 审阅分契物业委员会会议以及业主大会过去的会议记录。这些记录可以让您了解分契法团近期正在处理的问题，例如法律问题或即将发生的昂贵维修。请至少索取两年的会议记录（最好索取更多）。

• 您是否在考虑购买新开发项目？开发商必须向潜在的首批买家提供一份最新的信息披露声明副本。

审阅分契法团的财务报表和预算。这有助于您评估该分契物业的财务状况，也能让您了解自己可能承担的财务风险和义务。请考虑以下事项：

• 您负担得起每月分契物业管理费吗？这代表业主应承担的共用开支份额。请将分契物业管理费与其他类似开发项目进行比较。 

• 该单元应承担的共用成本比例是多少？您可以在分契物业图则中找到您单元的应计份额。 

• 应急储备基金中是否有足够资金支付大型项目的费用？该分契物业已批准哪些特别征费及其他基金？

• 使用停车位或其他设施是否需要支付任何使用费？ 

• 该分契物业有什么保险？如果您的分契物业单元内的原因造成损失，您是否可能要承担很高的保险免赔额？ 

您必须承担让整个项目保持良好维修状况所需费用中的一份，即使维修不涉及您的分契物业单元也是如此。以下是评估潜在风险的一些方法： 

• 查看B表信息证明书，了解此前已批准的任何特别征费。作为新业主，您可能需要承担这些付款。 

• 审阅分契物业会议记录，了解近期是否已完成或计划进行任何重大维修。留意可能显示将产生费用的讨论。常见的大额开支包括建筑外墙系统问题或结构维修问题。 

• 要求查看分契法团最新的折旧报告。审阅报告中建议进行的任何昂贵更换、维修或升级项目。

购买分契物业时，您也加入了一群共同业主，而他们往往就是您的邻居。仔细审阅会议记录，可以发现许多关于该分契物业的情况。您可能会看到与相邻分契物业单元有关的噪音投诉、对规约的严格执行、反复发生的纠纷、管理不善、存在派系，或其他可能令您担忧的趋势。 

购买分契物业单元涉及风险和陷阱，律师可以帮助您避免。在提出购买分契物业住房的要约前，您可以考虑请律师审阅关键文件。或者，您可以在要约中加入一项条件：要约须经律师审阅分契物业文件后才生效。 

请警惕非标准的分契物业购买方式。例如租购或分时度假。在未获得法律建议前，不要签署任何协议。