抵押贷款和购房融资

抵押贷款是一种贷款，通常用于购买房屋或其他房产。贷款机构，例如银行或信托公司，会提供房产购买价的一部分（通常是大部分）。借款人承诺向贷款机构偿还贷款，并支付利息。

根据卑诗省法律，抵押贷款会让贷款机构对所购房产享有一项产权负担，即一种权益或权利。如果您未能履行抵押贷款义务，该产权负担会赋予贷款机构相应权利。借款人违约最常见的情况，是没有按承诺支付抵押贷款款项。 

如果您未能履行抵押贷款义务，贷款机构可以向法院申请取得该房产，或出售该房产以偿还抵押贷款债务。这个程序称为止赎。在止赎程序中，贷款机构关心的是收回自己的钱。他们不在意房产是否以公平市价出售，也不在意是否会有剩余款项留给您。如果您在支付抵押贷款方面遇到困难，务必尽快采取行动。请参阅我们关于止赎的信息。 

作为借款人，您会被要求签署一份抵押贷款合同。这份文件列明贷款及其偿还的条款和条件。 

抵押贷款合同将包括：

• 向您提供的贷款本金金额

• 贷款的利息率

• 您必须支付的款项

• 付款频率，可以是每周、每两周或每月一次

借款人在任何抵押贷款合同中作出的主要承诺包括： 

• 按时支付抵押贷款款项 

• 在违约时以该房产作为担保

在大多数抵押贷款中，借款人还承诺： 

• 缴纳房产税

• 妥善维护房产

• 为房产上的建筑物投保，以防火灾及其他风险

大多数贷款机构坚持使用自己的标准抵押贷款合同，几乎没有变动。不过，通常仍有几个事项可以协商，包括抵押贷款期限、提前还款权，以及您出售房产时抵押贷款是否可以转让。以下将进一步说明这些事项。

签署抵押贷款时，贷款机构必须向您提供一份抵押贷款合同副本。 

大多数抵押贷款涉及两个相关期限：摊还期和抵押贷款期限。 

摊还期是指如果您按相同的利息率定期付款，偿还全部抵押贷款所需的总时间。为了让付款金额负担得起，首次购房的抵押贷款大多按25年摊还，但也可能有所不同。另一方面，如果您的摊还期为三年，每月付款额很可能会很高。摊还期越短，长期来看您可能支付的利息总额就越少。

抵押贷款期限是指您承诺接受特定贷款机构、利率以及条款和条件的时间长度。抵押贷款期限通常介于六个月至五年之间。较长期限通常利率较高。期限届满时，您必须向贷款机构支付抵押贷款的剩余金额。如果没有问题，您通常可以按当时的利率将抵押贷款续期一个新的期限。

向抵押贷款额外付款称为进行提前还款。提前还款可以让您更快还清抵押贷款，或在期限结束前偿清抵押贷款。这样可以为您省钱，也让您有更大的灵活性。 

不同贷款机构的提前还款条款各不相同。申请抵押贷款时，最重要的方面之一是取得符合您需要的提前还款条款。

对于开放式抵押贷款，借款人可以在抵押贷款期限内随时额外付款或还清抵押贷款（无需支付罚金）。 

封闭式抵押贷款对额外付款或提前还清抵押贷款设有限制。有些封闭式抵押贷款不允许提前还款，除非您支付一大笔罚金。其他封闭式抵押贷款允许部分提前还款。例如，贷款机构可能允许您每年提前偿还未付余额的10%，且无需支付罚金。 

如果没有提前还款权

如果抵押贷款没有提前还款权，许多贷款机构会在您希望于抵押贷款期限结束前全额还清贷款时，收取提前还款罚金。罚金通常相当于三个月的利息。如果您想在抵押贷款期限届满前出售房屋，这会是一项额外开支。如果您觉得可能出现这种情况，请在办理抵押贷款时争取加入提前还款权（之后不能再添加）。

如果您协商获得提前还款权

如果您的抵押贷款允许提前还款，在您有能力的情况下这样做是有好处的。在整个抵押贷款期限内，您支付的金额很可能是抵押贷款本金的数倍。因此，您提前偿还以减少本金的任何金额，最终都能为您节省很多钱。如果您在抵押贷款的最初几年提前还款，尤其如此，因为那时每笔付款中用于支付利息的部分，多于用于偿还本金的部分。

可承接抵押贷款是指如果您出售房屋，买方可以承接您的抵押贷款。如果自您取得抵押贷款以来利息率已经上升，您的可承接抵押贷款所提供的较低利率会是一个很好的卖点。如果抵押贷款可在符合资格的条件下承接，意味着买方承接抵押贷款前必须获得贷款机构批准。

如果买方可以承接您的抵押贷款，务必确保如果买方日后停止支付抵押贷款，您不再需要承担责任。除非您的抵押贷款允许您根据《Property Law Act》第24条向贷款机构申请批准买方，否则您的名字仍会留在抵押贷款上，您仍须承担责任。一旦贷款机构根据该条批准买方，您便不再负责支付抵押贷款。

可转移抵押贷款是指可以转移到另一处房产的抵押贷款。如果您获得了长期且利率很好的抵押贷款，但在期限结束前搬家，这种抵押贷款就很有用：您可以将抵押贷款转到新房产上，而无需支付罚金。您应向贷款机构确认，抵押贷款的所有部分都可以连同当前未偿还金额一并转移。

您购房时，可能会采用各种融资安排。

现金加承接抵押贷款是指您承接或接手卖方现有的抵押贷款。您以现金向卖方支付购买价的余额，然后按时支付抵押贷款的常规款项。

卖方回贷抵押贷款是指房屋卖方愿意借给您一部分购房款。作为贷款的担保，您向卖方提供该房产的抵押贷款。

售房协议，也称为购买权，是指您先支付首付款，然后每月定期向卖方付款。但是，在您付清全部购买价之前，卖方仍是该房产的登记所有人。您可通过在land title office（土地产权登记处）登记购买权，来保护自己对该房产的权益。有时，售房协议可能比抵押贷款更好，因为银行和其他抵押贷款公司使用的抵押贷款合同对它们更有利。通过售房协议，您或许可以协商出更符合自己意愿的条款。

就像购买其他商品和服务一样，您应多方比较。抵押贷款经纪人和房地产经纪人在您寻找融资时可能会有所帮助，因为他们与抵押贷款公司有实用的联系，且了解当前的利息率和市场趋势。银行和其他抵押贷款公司通常愿意提供比广告利率更低的利率，但您必须主动提出要求——他们很少会自动提供。抵押贷款经纪人也可以为您货比三家并协商利率，但他们通常会收取服务费。