Hypothèques légales de la construction

La Builders Lien Act accorde à une personne ou à une entreprise un privilège pour l’argent qui lui est dû pour des travaux exécutés ou des matériaux fournis dans le cadre d’un projet de construction. Cette loi lui accorde un privilège sur le bâtiment, sur l’intérêt du propriétaire dans le bâtiment, sur le terrain en cause et sur les matériaux fournis.

Lorsqu’une hypothèque légale de la construction est déposée au land title office (bureau des titres de propriété), elle devient une charge grevant le titre foncier du terrain qui a été amélioré par les travaux ou les matériaux.

Une hypothèque légale de la construction peut être un outil efficace pour aider les personnes qui ont fourni des travaux ou des matériaux dans le cadre d’un projet de construction à récupérer l’argent qui leur est dû.

Une personne ou une entreprise peut faire valoir une hypothèque légale de la construction si, dans le cadre d’un projet de construction, elle est l’une des suivantes :

• des travailleurs sur le projet

• des fournisseurs de matériaux (y compris des locateurs d’équipement) utilisés sur le projet

• des entrepreneurs embauchés par le propriétaire pour travailler sur le projet

• des sous-traitants embauchés par l’entrepreneur ou par d’autres sous-traitants pour travailler sur le projet

• des ingénieurs ou des architectes sur le projet

Cependant, une personne qui exécute des travaux ou fournit des matériaux à un architecte, un ingénieur ou un fournisseur de matériaux ne peut pas faire valoir une hypothèque légale de la construction.

Un demandeur peut déposer une hypothèque légale de la construction au land title office (bureau des titres de propriété) afin de garantir le paiement de travaux ou de matériaux fournis dans le cadre d’un projet de construction.

Un grand projet de construction ressemble à une pyramide. Le propriétaire ou le promoteur est au sommet. Il peut embaucher un entrepreneur général. L’entrepreneur général peut embaucher plusieurs sous-traitants pour s’occuper de parties précises du travail, comme le béton, la plomberie, les travaux électriques, etc. Ces sous-traitants peuvent ensuite embaucher des travailleurs et des fournisseurs de matériaux. Quelque part dans cette chaîne de contrats, il se peut qu’une personne ne soit pas payée.

La Builders Lien Act aide les personnes qui ont travaillé sur un projet de construction ou y ont fourni des matériaux, mais qui n’ont pas été payées. En vertu de cette loi, elles peuvent déposer une charge contre le terrain qui a été amélioré par les travaux ou les matériaux, afin de garantir le paiement de l’argent qui leur est dû.

Un demandeur doit agir rapidement pour déposer un privilège. S’il attend trop longtemps, il perd le droit de le faire. En général, la date limite pour déposer un privilège est de 45 jours après que le projet est essentiellement achevé, abandonné ou terminé. Nous expliquons sous peu la procédure pour déposer et faire exécuter une hypothèque légale de la construction.

Comme une hypothèque légale de la construction est enregistrée contre le terrain, elle peut nuire à la capacité du propriétaire foncier de vendre le bien immobilier ou de maintenir le financement hypothécaire d’un projet de construction. Cela peut encourager le propriétaire foncier à prendre des mesures pour faire radier le privilège, ce qui peut comprendre le paiement du privilège ou la fourniture d’une autre sûreté.

Cela dit, un propriétaire foncier peut ne pas vouloir payer le privilège s’il y a un différend quant à la validité de la réclamation. Ou encore, le propriétaire foncier peut ne pas être la personne en défaut — par exemple, le demandeur peut avoir fourni des matériaux à un sous-traitant qui ne les a pas payés.

Dans de telles situations, le propriétaire foncier peut ne pas vouloir que le bien immobilier soit immobilisé dans une longue bataille judiciaire qui nuit à sa vente ou à son hypothèque. En vertu de la Builders Lien Act, un propriétaire foncier peut demander à consigner de l’argent au tribunal — soit le montant total du privilège, soit un montant moindre lié à la somme retenue sur la personne qui doit l’argent (nous expliquons sous peu le régime de retenue).

Le tribunal peut alors ordonner que le privilège soit radié du titre de propriété. Le privilège n’a alors plus d’effet sur le bien immobilier. L’argent consigné au tribunal est conservé comme garantie pour le privilège — pour être versé au demandeur si le privilège est finalement prouvé.

Dans un projet de construction, un propriétaire pourrait payer l’entrepreneur en entier, puis voir l’entrepreneur faire défaut de payer un sous-traitant. Ou un sous-traitant pourrait ne pas payer ses travailleurs ou ses fournisseurs. Si toutes les parties impayées déposaient des privilèges, le propriétaire pourrait devoir payer deux fois — une fois à l’entrepreneur et encore une fois aux titulaires de privilèges.

Pour éviter cette injustice, la Builders Lien Act oblige le propriétaire à retenir 10 % de chaque paiement versé à l’entrepreneur dans un compte spécial afin qu’il y ait des fonds disponibles pour le paiement des privilèges. Cela s’appelle la retenue pour hypothèque légale de la construction.

Le propriétaire doit retenir 10 % du prix du contrat jusqu’à 55 jours après que le contrat général est essentiellement achevé, abandonné ou autrement terminé.

Après l’écoulement des 55 jours, si aucun privilège n’a été déposé dans le délai de 45 jours (et si aucune poursuite faisant valoir un privilège n’a été intentée), le propriétaire peut verser la retenue de 10 % à l’entrepreneur. Mais si des privilèges ont été déposés, la retenue peut être utilisée pour aider à les payer.

Souvent, le total de tous les privilèges déposés par tous les demandeurs est supérieur à la retenue. Le propriétaire n’a pas à payer aux demandeurs plus que le montant de la retenue. Ainsi, les demandeurs pourraient ne recevoir qu’une partie de leur privilège — cela dépend des détails de la situation. La loi prévoit comment les demandeurs se partagent la retenue.

En C.-B., il existe un système de retenues multiples. Les entrepreneurs et les sous-traitants doivent donc aussi retenir 10 % de tout sous-traitant qu’ils embauchent. Cependant, aucune retenue ne peut être prélevée sur les travailleurs, les fournisseurs de matériaux, les architectes ou les ingénieurs — ils doivent être payés intégralement. La valeur de ces retenues peut limiter le montant qu’un demandeur peut récupérer en vertu de la Builders Lien Act.

Un entrepreneur ou un sous-traitant peut accélérer les choses

Les entrepreneurs ou les sous-traitants qui ont terminé leur partie d’un projet peuvent ne pas vouloir attendre que tout le projet soit terminé pour recevoir les 10 % retenus sur eux. La loi permet qu’une retenue soit versée 55 jours après la délivrance d’un certificat d’achèvement pour leurs travaux. Si l’architecte délivre un certificat d’achèvement pour leur contrat ou sous-contrat, la personne peut recevoir sa retenue 55 jours après la délivrance du certificat — à moins que des privilèges aient été déposés dans le délai de 45 jours ou que des poursuites aient été intentées contre la retenue.

Pour déposer une hypothèque légale de la construction, le demandeur doit remplir une demande de privilège et la déposer au land title office (bureau des titres de propriété). Le land title office (bureau des titres de propriété) offre une demande en ligne qui peut être utilisée pour remplir et déposer le formulaire. Notez que le formulaire doit inclure la description légale du site du projet — une adresse municipale ne suffit pas. La description légale peut être obtenue auprès de BC Assessment.

En général, la date limite pour déposer un privilège est de 45 jours après que le projet est essentiellement achevé, abandonné ou terminé. L’un des événements qui peut faire commencer le délai pour déposer un privilège est la délivrance d’un certificat d’achèvement pour un contrat ou un sous-contrat. Dans ce cas, la date limite est de 45 jours à compter de la date de délivrance du certificat.

Un demandeur doit intenter une action en justice pour faire exécuter le privilège et prouver qu’il est valide.

La poursuite doit être intentée dans un greffe de la Cour suprême près du bien immobilier. Le demandeur doit aussi déposer un certificat de litige pendant contre le bien immobilier au land title office (bureau des titres de propriété) après avoir déposé la poursuite.

Le demandeur doit faire ces deux choses (intenter une action en justice et déposer le certificat de litige pendant) dans un délai de un an suivant le dépôt de l’hypothèque légale de la construction. Sinon, le privilège n’est plus valide.

Un propriétaire foncier — ou d’autres personnes sur le projet — peut accélérer les choses

Un propriétaire foncier, ou d’autres personnes participant au projet de construction, peut remettre au demandeur un avis écrit pour accélérer le processus. Si cela se produit, le demandeur doit intenter la poursuite et déposer le certificat de litige pendant dans un délai de 21 jours, au lieu du délai habituel d’un an. Si le demandeur ne respecte pas ce délai, le privilège est radié.

Si la poursuite du demandeur se rend à une audience, le tribunal décide si le privilège est valide. Si le tribunal conclut que le privilège est valide, il peut ordonner la vente du bien immobilier et l’utilisation du produit de la vente pour payer le privilège. Si le tribunal décide que le privilège n’est pas valide, il le radiera.

En réalité, les ventes de biens immobiliers pour payer des privilèges sont assez rares. Plus souvent, si les privilèges sont prouvés, le montant du fonds de retenue disponible pour les satisfaire est calculé. Ensuite, les parties négocient et les demandeurs reçoivent leur part proportionnelle des fonds de retenue disponibles.

Oui. Si vous achetez la maison dans les 45 jours suivant son achèvement, des réclamations de privilège pourraient être déposées après que vous en devenez le propriétaire. Vous pourriez vous retrouver dans la situation de devoir payer les privilèges, même si vous avez déjà payé le prix d’achat en entier. La Builders Lien Act contient des dispositions qui traitent de ce problème. Elles permettent aux acheteurs de retenir 10 % du prix d’achat au vendeur jusqu’à l’expiration du délai de dépôt des privilèges. Mais ces dispositions n’ont pas été mises en vigueur. Par conséquent, vous devez vous assurer que votre contrat vous permet de retenir des fonds si le délai de dépôt des privilèges n’est pas expiré à la date de clôture.

La Builders Lien Act oblige un propriétaire à retenir 10 % de chaque paiement versé à un entrepreneur pendant un certain temps, afin qu’il y ait des fonds disponibles pour le paiement des privilèges. La retenue doit être placée dans un compte spécial pour chaque contrat. L’exigence d’un compte spécial ne s’applique pas lorsque la valeur des travaux et des matériaux fournis est inférieure à 100,000 $. C’est souvent le cas pour des rénovations résidentielles. (Pour être clair : l’exigence de retenir 10 % s’applique; l’exigence d’un compte spécial ne s’applique pas.)

La Builders Lien Act prévoit que l’argent reçu par un entrepreneur ou un sous-traitant pour des travaux exécutés constitue un fonds en fiducie au profit des personnes qu’il embauche sur le projet. Les fonds en fiducie ne peuvent pas être utilisés au bénéfice personnel d’un entrepreneur ou d’un sous-traitant tant qu’il n’a pas payé les personnes qu’il embauche sur le projet. Un entrepreneur ou un sous-traitant qui ne respecte pas ces règles de fiducie peut être personnellement responsable d’une violation de fiducie. Il s’agit parfois d’un moyen pour les demandeurs qui ne sont pas entièrement payés en utilisant leurs droits de privilège de récupérer d’autres sommes qui leur sont dues.