Logement en coopérative : droits et responsabilités des membres

Une coopérative d’habitation, ou coopérative, est un organisme constitué en société en vertu de la Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives) qui fournit un logement à ses membres. Les membres achètent une part pour adhérer et élisent des administrateurs pour diriger la coopérative.

La plupart des coopératives d’habitation en C.-B. sont des coopératives sans but lucratif avec un modèle de logement locatif (et non de participation au capital). Les membres sont généralement des personnes qui veulent vivre dans une communauté à revenus mixtes où elles ont une voix et un vote dans les décisions qui touchent leur logement.

En vertu de la Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives), une coopérative d’habitation doit être organisée et exploitée selon des principes coopératifs. La loi et le règlement pris en vertu de celle-ci établissent le cadre pour des éléments comme la gestion des coopératives, les assemblées générales, le vote et la fin de l’adhésion.

Les règles adoptées par la coopérative donnent plus de détails sur des sujets comme :

• les conditions d’admission des membres

• les droits des membres conjoints

• les obligations des membres d’utiliser les services de la coopérative et de payer les frais

• la transférabilité de l’intérêt des membres dans la coopérative

• les questions concernant le conseil d’administration

• les questions financières (comme la distribution des excédents)

• les conditions et les procédures de retrait ou de fin de l’adhésion

Le conseil d’administration peut établir d’autres règles qui sont approuvées par les membres lors d’une assemblée convoquée à cette fin.

La convention d’occupation d’une coopérative ressemble à un bail. Elle énonce les droits et les responsabilités des membres en tant que résidents.

Les membres des coopératives travaillent ensemble pour gouverner et gérer la coopérative par l’entremise d’un conseil d’administration élu et de divers comités. Les membres eux-mêmes, ainsi que les comités et le conseil d’administration, tiennent tous des réunions pour traiter de sujets comme l’admission de nouveaux membres, les finances, l’élaboration des politiques et les décisions importantes pour les membres. Les coopératives embauchent aussi des fournisseurs de gestion professionnelle et concluent des contrats pour d’autres services comme la tenue de livres et l’entretien.

Ensemble, les membres d’une coopérative possèdent leur logement conjointement et contrôlent la gouvernance et la gestion de la coopérative.

Un membre d’une coopérative doit détenir au moins une part ordinaire de l’association et vivre dans l’un des logements de la coopérative. Normalement, un membre doit avoir au moins 19 ans (bien qu’une coopérative puisse permettre l’adhésion dès l’âge de 16 ans).

Les membres peuvent :

• assister aux assemblées générales, y prendre la parole et y voter, là où se prennent les décisions importantes, comme la modification des politiques et des règles, l’établissement des frais de logement et l’élection des administrateurs

• élire les administrateurs, ou se présenter comme candidat à un poste d’administrateur s’ils veulent aider à diriger la coopérative

• vivre de façon permanente dans leur logement aussi longtemps qu’ils ont besoin du logement fourni par la coopérative et qu’ils acceptent les responsabilités liées à l’adhésion (si une coopérative met fin à l’adhésion d’une personne, celle-ci doit quitter la coopérative — si elle ne le fait pas, la coopérative peut demander au tribunal une ordonnance de possession de son logement)

• utiliser les services fournis par la coopérative à un coût aussi près que possible du coût réel

• se retirer de la coopérative ou transférer leur part à une autre personne avec le consentement des administrateurs de la coopérative

Membres conjoints

Si deux personnes ou plus sont membres conjoints d’une coopérative, une seule d’entre elles peut être administrateur à la fois, et seule la personne dont le nom apparaît en premier sur le certificat de parts peut voter — à moins que les règles de la coopérative ne prévoient autre chose. Tous les membres conjoints doivent payer toutes les cotisations spéciales, redevances, cotisations, frais, paiements et autres montants liés à l’adhésion. La coopérative peut percevoir cet argent auprès de n’importe quel membre conjoint.

Les membres doivent suivre les règles de la coopérative, qui sont établies par les membres. Ils doivent :

• respecter les règles sur le stationnement, l’entretien du logement et la participation à la coopérative

• assister aux assemblées générales et aux réunions de tout comité dont ils font partie

• faire leurs paiements à la coopérative, en entier et à temps

Les paiements mensuels que les membres d’une coopérative versent pour l’hypothèque, les taxes et les dépenses d’exploitation de la coopérative s’appellent des frais de logement, et non un loyer. Certains membres paient des frais de logement selon leur revenu — habituellement, environ 30 % du revenu brut de leur ménage. D’autres paient des frais de logement proches des taux du marché.

Toute somme payable constitue une dette envers la coopérative. Si un membre ne paie pas, la coopérative peut mettre un privilège (une charge) sur les parts du membre. La coopérative peut aussi mettre fin à l’adhésion d’une personne pour non-paiement.

Les coopératives s’autogèrent. Les règles et les politiques de la plupart des coopératives prévoient des procédures pour résoudre les différends entre les membres et entre l’association et les membres. Les membres devraient suivre ces procédures pour régler les différends.

Si cela ne fonctionne pas, les membres peuvent demander de l’aide par l’arbitrage ou par le système judiciaire. L’arbitrage ressemble à un tribunal, mais en moins formel. Les décisions d’arbitrage sont définitives, à moins que les règles de la coopérative permettent de porter la décision en appel devant le tribunal.

Si une coopérative met fin à l’adhésion d’une personne, celle-ci ne peut pas utiliser l’arbitrage pour porter cette mesure en appel — elle doit s’adresser au tribunal, comme expliqué ci-dessous.

Les évictions dans les coopératives d’habitation doivent respecter la Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives) et le règlement pris en vertu de celle-ci. Une coopérative peut mettre fin à l’adhésion d’une personne dans l’un ou l’autre des cas suivants :

• si une personne ne paie pas le loyer, les frais d’occupation ou toute autre somme qu’elle doit pour l’usage des lieux

• si les administrateurs croient qu’une personne a enfreint une condition essentielle de la convention d’occupation, c’est-à-dire un élément fondamental de cette convention

• pour comportement préjudiciable à la coopérative, c’est-à-dire un comportement gravement nuisible

Vous devriez consulter les règles et la convention d’occupation de la coopérative pour voir si elles indiquent quel comportement nuira à la coopérative et entraînera la fin d’une adhésion.

La coopérative doit d’abord aviser la personne du problème et lui donner la possibilité d’y remédier. Une motion visant à mettre fin à l’adhésion d’une personne pour l’un de ces motifs doit être approuvée par 75 % de tous les administrateurs lors d’une réunion convoquée à cette fin. La coopérative doit aviser la personne de la réunion des administrateurs et lui permettre d’y comparaître et d’y prendre la parole.

Une personne dont l’adhésion prend fin a droit au remboursement de ce qu’elle a payé pour ses parts, moins toute somme qu’elle doit à la coopérative. Lorsqu’une coopérative met fin à l’adhésion d’une personne, la convention d’occupation de cette personne prend aussi fin; elle ne peut donc plus vivre dans la coopérative.

Lorsqu’une coopérative met fin à l’adhésion d’une personne, celle-ci peut faire appel aux membres lors de la prochaine assemblée des membres. Elle peut continuer d’être membre jusqu’à ce que l’appel soit entendu.

Pour faire appel, la personne doit aviser les administrateurs qu’elle a l’intention de porter la décision en appel. Elle doit le faire dans les sept jours suivant le moment où elle est avisée de la décision des administrateurs de mettre fin à son adhésion.

L’étape suivante d’un appel aux membres est une assemblée de tous les membres de l’association. À cette assemblée, les membres votent pour confirmer ou rejeter la décision des administrateurs d’évincer la personne. Le seuil d’approbation est habituellement de 75 % (pour les questions sérieuses décrites ci-dessus), mais il peut être de 50 % + 1 pour d’autres questions, comme l’indiquent la Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives) ou les règles de la coopérative.

Si les membres confirment la décision des administrateurs, la personne peut demander à la Cour suprême de la C.-B. de décider que la fin de son adhésion n’était pas justifiée — parce que la coopérative a violé les principes de justice naturelle ou parce que sa décision n’était pas raisonnablement appuyée par les faits ou autorisée en vertu de la Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives).

Si les appels de la personne concernant son éviction échouent, elle doit alors quitter la coopérative.

Si un membre évincé ne paie pas ce qu’il doit à la coopérative, la coopérative peut le poursuivre. Les réclamations de 5 000 $ ou moins sont entendues par le Tribunal de résolution civile. Les réclamations de plus de 5 000 $ et jusqu’à 35 000 $ sont entendues par la Cour des petites créances. Les réclamations de plus de 35 000 $ sont entendues par la Cour suprême de la C.-B..