Forclusion

Une hypothèque est un prêt utilisé pour acheter une maison ou un autre bien. Le prêteur, comme une banque ou une société de fiducie, fournit une partie du prix d’achat du bien. L’emprunteur promet de rembourser le prêteur, plus les intérêts.

Selon la loi en C.-B., une hypothèque donne au prêteur une charge — c’est-à-dire un intérêt ou un droit — sur le bien acheté. Cette charge donne au prêteur des droits si l’emprunteur fait défaut sur l’hypothèque. La façon la plus courante de faire défaut est de ne pas effectuer les paiements prévus par l’hypothèque. 

Si vous faites défaut sur votre hypothèque, le prêteur a le droit d’exiger le paiement immédiat de l’hypothèque. Cela permet au prêteur de réclamer le solde total dû au titre de l’hypothèque, plus les intérêts et les autres frais, même si la durée de l’hypothèque n’est pas encore terminée. 

Le prêteur peut entamer des procédures judiciaires pour prendre le bien ou le vendre afin de rembourser la dette hypothécaire. Ce processus judiciaire s’appelle la forclusion.   

Après un paiement hypothécaire manqué ou en retard, vous ne perdez pas automatiquement votre maison. Les prêteurs ne veulent pas recourir à la forclusion si ce n’est pas nécessaire, car c’est un processus coûteux qui prend du temps. Il est probable qu’un prêteur n’entame pas une procédure de forclusion avant deux ou trois mois de paiements hypothécaires manqués. 

Si vous manquez un paiement hypothécaire, le prêteur vous enverra habituellement une lettre de rappel. S’il n’a pas de vos nouvelles ou ne reçoit pas le paiement manqué, le prêteur enverra ensuite une mise en demeure. 

En fait, selon la loi, le prêteur doit vous envoyer une mise en demeure avant de pouvoir entamer des procédures judiciaires pour prendre votre maison. 

La mise en demeure doit indiquer exactement ce que vous devez. Elle doit aussi préciser que :

• vous devez payer un certain montant avant une certaine date pour rattraper ce que vous devez afin de rétablir votre hypothèque (la remettre en règle), ou

• vous devez payer la totalité du montant emprunté (pas seulement ce que vous devez actuellement), plus les intérêts et les frais, afin de libérer votre hypothèque (la rembourser en entier). 

Examiner les options avec le prêteur

Si vous avez un problème à court terme, comme une mise à pied temporaire, vous pourriez être en mesure de négocier avec le prêteur. Par exemple, vous pourriez proposer de faire des paiements plus petits pendant un certain temps et d’ajouter les montants en retard au montant total de votre hypothèque. Ou vous pourriez proposer de faire des paiements plus petits pendant un certain temps, puis un paiement de rattrapage plus élevé plus tard. La plupart des prêteurs préfèrent conclure une entente et garder l’hypothèque en règle, plutôt que d’entamer une procédure de forclusion devant le tribunal.

La loi essaie de vous aider si vous avez de bonnes chances de payer ce que vous devez et si vous essayez de remettre vos finances en ordre. Ce n’est que dans les cas les plus graves que vous risquez de perdre votre maison et la valeur nette que vous y avez accumulée. La valeur nette correspond au montant par lequel la valeur de votre maison dépasse votre prêt hypothécaire et toute autre dette enregistrée contre votre maison.

Après un défaut, si vous ne rétablissez pas l’hypothèque (en payant les montants que vous devez) ou ne la libérez pas (en la remboursant entièrement) dans le délai indiqué dans la mise en demeure, le prêteur peut entamer une procédure de forclusion. Habituellement, cela se produit après trois mois de paiements manqués. Mais cela peut arriver plus tôt. 

S’il y a un greffe de la Cour suprême près de l’endroit où se trouve votre maison, le prêteur doit y entamer la procédure. Vous recevrez un document appelé une requête en forclusion. C’est l’avis du prêteur vous informant qu’il intente une action en justice pour récupérer l’argent qu’il vous a prêté.

Obtenez un avis juridique immédiatement. Si vous voulez vous protéger et participer à la procédure judiciaire, vous devez déposer une réponse à la requête. Vous devez déposer cette réponse dans les 21 jours suivant la réception de la requête. Vous devez déposer la réponse, avec les affidavits à l’appui, à l’adresse du tribunal indiquée sur la requête. Vous devez aussi remettre deux copies de votre réponse au prêteur. 

Une fois que vous avez pris ces mesures, personne ne peut faire avancer la forclusion sans vous en aviser. Si vous ne déposez pas de réponse, la forclusion se poursuivra sans vous et vous ne pourrez pas vous protéger. 

Après avoir déposé la réponse, vous recevrez un document appelé avis d’audience. Ce document fixe la date d’une audience au tribunal où le prêteur demandera une ordonnance nisi, l’ordonnance initiale dans une action en forclusion.

À la première audience dans une action en forclusion, le prêteur demande au tribunal une ordonnance nisi. Cette ordonnance fixe la durée du délai de rachat, c’est-à-dire la période pendant laquelle vous pouvez libérer, ou rembourser, l’hypothèque. L’ordonnance nisi comprend aussi un jugement personnel contre vous pour le montant que vous devez.

Selon la loi en C.-B., le délai de rachat par défaut est de six mois. Toutefois, le tribunal peut ordonner qu’il soit raccourci ou prolongé. Une bonne raison d’assister à l’audience est de demander au juge le plus de temps possible pour obtenir l’argent nécessaire pour rembourser l’hypothèque ou vendre la maison. 

Pendant le délai de rachat, le prêteur (ou un autre créancier) peut demander au tribunal une ordonnance de conduct of sale. Cette ordonnance donne au créancier le contrôle de la vente de votre maison afin de couvrir ce que vous devez. 

Vous pourriez être en mesure de vous opposer à l’ordonnance en montrant que vous avez de la valeur nette dans le bien ou que vous faites des efforts pour vendre le bien vous-même. Vous pouvez faire valoir que vos efforts pour vendre le bien sont préférables, puisque les créanciers peuvent vouloir vendre le bien plus rapidement, à un prix plus bas, que ce que vous souhaiteriez. 

Si le tribunal accorde au prêteur ou à un autre créancier le conduct of sale, vous ne pouvez pas vendre le bien vous-même. Mais vous pourriez être en mesure de vous opposer à l’approbation de la vente. L’approbation du tribunal est nécessaire pour toute vente. Le créancier ayant le conduct of sale présente l’offre d’un acheteur lors d’une audience. Vous pourriez faire valoir que l’offre n’est pas suffisante et qu’il faudrait accorder plus de temps pour obtenir un meilleur prix. Cela dit, s’il y a plus d’une offre, le bien sera presque certainement vendu.

Pendant le délai de rachat, vous avez des options, selon votre situation. 

Une option est de libérer l’hypothèque (la rembourser). Pour obtenir l’argent nécessaire, vous pouvez essayer d’emprunter auprès d’un autre prêteur ou d’un membre de votre famille. Vous pourriez chercher une période de remboursement plus longue ou un taux d’intérêt plus bas. Cela pourrait vous permettre de rembourser l’hypothèque et de réduire vos paiements mensuels. Cependant, il peut être difficile d’obtenir un prêt du montant nécessaire. La plupart des prêteurs examinent vos revenus pour décider s’ils vous accorderont une hypothèque, et il se peut que ce soit justement votre revenu qui vous ait fait prendre du retard dans vos paiements hypothécaires au départ, ce qui a entraîné l’action en forclusion.

Ou vous pouvez essayer de vendre la maison. Vous pourriez inviter plusieurs agents immobiliers de votre région à visiter votre maison et à vous dire à quel prix, selon eux, elle pourrait se vendre. Soyez honnête avec eux au sujet de votre situation, puis choisissez l’agent immobilier en qui vous avez le plus confiance ou avec qui vous êtes le plus à l’aise. Si vous vendez la maison, vous pouvez utiliser l’argent de la vente d’abord pour payer tout impôt foncier dû, puis pour payer l’hypothèque et les autres charges enregistrées sur le titre, y compris les frais judiciaires. S’il reste de l’argent, vous le gardez. Mais si l’argent provenant de la vente de votre maison ne suffit pas à rembourser complètement tous les prêteurs, vous pourriez devoir payer la différence.  

L’ordonnance finale de forclusion s’appelle une ordonnance absolue. Elle est rendue après la fin du délai de rachat. Si le prêteur demande une ordonnance absolue et que le tribunal l’accorde, la maison appartient alors au prêteur et vous devez la quitter. Vous perdez tous vos droits sur la maison. 

Si le prêteur obtient une ordonnance absolue et enregistre le titre à son propre nom, il ne peut plus faire d’autres réclamations contre vous. Il peut vendre la maison, mais si la vente ne produit pas assez d’argent pour rembourser l’hypothèque, vous n’avez pas à payer la différence.

Les prêteurs ne demandent habituellement pas au tribunal une ordonnance absolue. Ils demandent plutôt plus souvent au tribunal une ordonnance de conduct of sale, afin de vendre votre maison pour rembourser le prêt. Si l’argent provenant de la vente de votre maison ne suffit pas à rembourser complètement le prêt hypothécaire, le prêteur peut tenter de recouvrer la différence auprès de vous, en s’appuyant sur le jugement personnel prononcé contre vous dans l’ordonnance nisi.

Si vous n’avez aucune valeur nette dans votre maison, c’est-à-dire si vous devez plus que le montant auquel vous pourriez vendre la maison, vous voudrez probablement vous sortir de cette situation avec le moins de frais et de difficultés possible. Toutefois, vous devriez quand même agir au lieu d’ignorer le problème.

Vous pourriez vouloir travailler avec le prêteur pour réduire les coûts en acceptant la forclusion. Normalement, vous ne feriez cela que si le prêteur vous accorde une quittance complète de votre hypothèque, ce qui signifie que vous ne lui devrez plus d’argent. Si le prêteur n’accepte pas cela, vous pouvez simplement laisser la procédure de forclusion suivre son cours et utiliser ce temps comme période sans loyer pour remettre vos finances en ordre.

Si d’autres personnes ou entreprises ayant des dettes enregistrées contre votre maison ne sont pas payées à même l’argent provenant de la vente de votre maison dans le cadre de la forclusion, vous devrez quand même régler la situation avec elles. Sinon, elles peuvent vous poursuivre pour tout montant que vous leur devez encore.

Après une procédure de forclusion, toutes les hypothèques ou charges enregistrées avant l’hypothèque du prêteur demeurent en vigueur et restent valides. Toutefois, celles qui ont été enregistrées après l’hypothèque du prêteur sont annulées. Les titulaires de ces charges perdent leur sûreté. Par exemple, si vous avez deux hypothèques sur votre maison et que le premier prêteur exerce une forclusion, le deuxième prêteur devra rembourser le premier prêteur ou perdre sa sûreté. Le deuxième prêteur devra ensuite essayer de vous faire payer sa perte.