Hypothèques et financement de l’achat d’une maison

Une hypothèque est un type de prêt, souvent utilisé pour acheter une maison ou un autre bien immobilier. Le prêteur, comme une banque ou une société de fiducie, fournit une partie (souvent la plus grande partie) du prix d’achat du bien immobilier. L’emprunteur promet de rembourser le prêteur, plus les intérêts.

Selon la loi en C.-B., une hypothèque donne au prêteur une charge — c’est-à-dire un intérêt ou un droit — sur le bien immobilier acheté. Cette charge donne au prêteur des droits si vous faites défaut relativement à l’hypothèque. La façon la plus courante pour un emprunteur de faire défaut est de ne pas effectuer les paiements prévus par l’hypothèque comme promis. 

Si vous faites défaut sur votre hypothèque, le prêteur peut s’adresser au tribunal pour prendre le bien immobilier ou le vendre afin de rembourser la dette hypothécaire. Ce processus s’appelle la forclusion. Dans une forclusion, le prêteur veut surtout récupérer son argent. Il ne se préoccupe pas d’obtenir la juste valeur marchande du bien immobilier ni de ce qu’il pourrait vous rester. Il est important d’agir rapidement si vous avez de la difficulté à payer votre hypothèque. Consultez nos renseignements sur la forclusion. 

Comme emprunteur, on vous demandera de signer un contrat hypothécairecontrat. Ce document énonce les modalités et les conditions du prêt et de son remboursement. 

Le contrat hypothécaire comprendra :

• le montant principal qui vous est prêté

• le taux d’intérêt auquel l’argent est prêté

• les paiements que vous devez faire

• la fréquence des paiements, qui peut être hebdomadaire, aux deux semaines ou mensuelle

Les principales promesses que fait l’emprunteur dans tout contrat hypothécaire sont de : 

• effectuer les paiements hypothécaires à temps 

• donner le bien immobilier en garantie en cas de défaut

Dans la plupart des hypothèques, l’emprunteur promet aussi de : 

• payer les taxes foncières

• maintenir le bien immobilier en bon état

• assurer les bâtiments sur le bien immobilier contre l’incendie et d’autres risques

La plupart des prêteurs insistent pour utiliser leur propre contrat hypothécaire type, avec peu de variations. Mais il y a habituellement quelques éléments qui peuvent être négociés. Il s’agit notamment de la durée de l’hypothèque, des droits de remboursement anticipé et de la possibilité de transférer l’hypothèque si vous vendez le bien immobilier. Nous y reviendrons dans un instant.

Le prêteur doit vous remettre une copie du contrat hypothécaire au moment où l’hypothèque est signée. 

Deux périodes sont importantes pour la plupart des hypothèques : la période d’amortissement et la durée de l’hypothèque. 

La période d’amortissement est le temps total qu’il faudrait pour rembourser l’hypothèque si vous faites des paiements réguliers au même taux d’intérêt. La plupart des hypothèques pour une première maison sont amorties sur 25 ans afin de garder les paiements abordables, bien que cela puisse varier. Par contre, si vous avez une période d’amortissement de trois ans, les paiements mensuels seront probablement élevés. Plus la période d’amortissement est courte, moins vous paierez probablement d’intérêts au total à long terme.

La durée de l’hypothèque est la période pendant laquelle vous vous engagez envers un prêteur précis, un taux d’intérêt précis, et des modalités et conditions précises. Habituellement, la durée d’une hypothèque varie de six mois à cinq ans. Les durées plus longues ont souvent des taux d’intérêt plus élevés. À la fin de la durée, vous devez payer au prêteur le montant restant de l’hypothèque. S’il n’y a pas de problème, vous pouvez normalement simplement renouveler votre hypothèque pour une autre durée, au taux d’intérêt en vigueur.

Verser de l’argent supplémentaire sur votre hypothèque s’appelle faire un remboursement anticipé. Les remboursements anticipés vous permettent de rembourser votre hypothèque plus vite ou de la rembourser entièrement avant la fin de la durée. Cela peut vous faire économiser de l’argent et vous donner plus de souplesse. 

Les modalités de remboursement anticipé varient d’un prêteur à l’autre. L’un des aspects les plus importants lorsqu’on obtient une hypothèque est d’obtenir des modalités de remboursement anticipé qui répondent à vos besoins.

Dans une hypothèque ouverte, l’emprunteur peut faire des paiements supplémentaires ou rembourser entièrement l’hypothèque à tout moment pendant la durée de l’hypothèque (sans pénalité). 

Une hypothèque fermée comporte des restrictions sur les paiements supplémentaires ou le remboursement anticipé complet de l’hypothèque. Certaines hypothèques fermées ne permettent aucun remboursement anticipé, sauf si vous payez une forte pénalité. D’autres hypothèques fermées permettent des remboursements anticipés partiels. Par exemple, le prêteur peut vous permettre de rembourser par anticipation 10 % du solde dû chaque année sans pénalité. 

S’il n’y a pas de droits de remboursement anticipé

Si une hypothèque ne prévoit pas de droits de remboursement anticipé, de nombreux prêteurs exigent une pénalité de remboursement anticipé si vous voulez la rembourser entièrement avant la fin de la durée de l’hypothèque. Habituellement, la pénalité équivaut à trois mois d’intérêts. Il s’agit d’une dépense supplémentaire si vous voulez vendre votre maison avant la fin de la durée de votre hypothèque. Si c’est une possibilité que vous pouvez envisager, essayez d’obtenir des droits de remboursement anticipé dans l’hypothèque au moment de l’obtenir (vous ne pouvez pas les ajouter plus tard).

Si vous négociez des droits de remboursement anticipé

Si votre hypothèque vous permet de rembourser par anticipation, c’est une bonne idée de le faire si vous le pouvez. Pendant toute la durée de l’hypothèque, vous paierez probablement plusieurs fois le montant principal de l’hypothèque. Donc, tout montant remboursé par anticipation pour réduire le capital vous fera éventuellement économiser beaucoup d’argent. C’est particulièrement vrai si vous faites des remboursements anticipés dans les premières années de l’hypothèque, quand une plus grande partie de chaque paiement sert à payer les intérêts plutôt qu’à rembourser le capital.

Une hypothèque transférable à l’acheteur signifie que si vous vendez votre maison, un acheteur peut prendre en charge votre hypothèque. Si les taux d’intérêt ont augmenté depuis que vous avez obtenu votre hypothèque, le taux d’intérêt plus bas de votre hypothèque transférable à l’acheteur sera un bon argument de vente. Si une hypothèque peut être transférée sous réserve de qualification, cela signifie que votre prêteur doit approuver l’acheteur avant que celui-ci puisse prendre en charge l’hypothèque.

Si l’acheteur peut prendre en charge votre hypothèque, il est très important de vous assurer que vous ne serez pas encore responsable si l’acheteur cesse plus tard de payer l’hypothèque. Votre nom reste sur l’hypothèque et vous demeurez responsable, à moins que votre hypothèque ne vous permette de demander au prêteur d’approuver un acheteur en vertu de l’article 24 de la Property Law Act. Une fois que le prêteur approuve l’acheteur en vertu de cet article, vous n’êtes plus responsable du paiement de l’hypothèque.

Une hypothèque transférable est une hypothèque que vous pouvez transférer à une nouvelle propriété. Elle est utile si vous obtenez un très bon taux hypothécaire pour une longue durée et que vous déménagez avant la fin de cette durée, car elle vous permet de transférer l’hypothèque à la nouvelle propriété sans pénalité. Vous devriez confirmer auprès du prêteur que toutes les parties de l’hypothèque sont transférables avec le montant actuel encore dû.

Divers arrangements de financement peuvent entrer en jeu lorsque vous achetez une maison.

Cash to mortgage signifie que vous prenez en charge l’hypothèque existante du vendeur. Vous payez au vendeur le solde du prix d’achat en argent comptant, puis vous effectuez les paiements réguliers sur l’hypothèque.

Une hypothèque de prise en charge par le vendeur signifie que le vendeur de la maison est disposé à vous prêter une partie du prix d’achat. Comme garantie du prêt, vous donnez au vendeur une hypothèque sur le bien immobilier.

Une convention de vente, aussi appelée droit d’achat, signifie que vous versez une mise de fonds, puis effectuez des paiements mensuels réguliers au vendeur. Toutefois, le vendeur demeure le propriétaire inscrit du bien immobilier jusqu’à ce que vous ayez payé le prix d’achat complet. Vous protégez votre intérêt dans le bien immobilier en enregistrant un droit d’achat au land title office (bureau des titres de propriété). Parfois, une convention de vente peut être préférable à une hypothèque, parce que les banques et les autres sociétés hypothécaires utilisent des contrats hypothécaires qui jouent en leur faveur. Avec une convention de vente, vous pourrez peut-être négocier des modalités qui vous conviennent davantage.

Magasinez et comparez, comme vous le faites pour d’autres biens et services. Les courtiers hypothécaires et les agents immobiliers peuvent être utiles lorsque vous cherchez du financement, car ils ont des contacts utiles avec les sociétés hypothécaires et connaissent les taux d’intérêt actuels ainsi que les tendances du marché. Les banques et les autres sociétés hypothécaires sont habituellement prêtes à vous offrir un taux plus bas que celui qu’elles affichent, mais vous devez le demander — elles l’offriront rarement automatiquement. Les courtiers hypothécaires peuvent aussi magasiner et négocier des taux pour vous, mais ils demandent habituellement des frais pour leurs services.