Posséder un condominium

Le terme condominium désigne un immeuble ou un ensemble d’immeubles comprenant plusieurs unités ou maisons appartenant à des propriétaires individuels. En Colombie-Britannique, ce terme est utilisé de façon informelle. Mais le terme juridique pour condominium en C.-B. est strata. Dans un logement en copropriété divise, les propriétaires possèdent leur lot de copropriété individuel et possèdent ensemble les biens communs au sein d’un syndicat de copropriété.

Dans un immeuble de grande hauteur en copropriété divise typique, chaque unité est un lot de copropriété distinct. Mais le logement en copropriété divise ne se limite pas aux condos en hauteur. Selon l’aménagement, un lot de copropriété peut être un appartement, un demi-duplex, une maison en rangée, un magasin de détail — ou même une maison unifamiliale dans ce qu’on appelle un strata subdivision.

Ce n’est ni la taille ni la forme d’un aménagement qui en fait une copropriété divise. C’est plutôt la structure juridique utilisée. Si un aménagement est créé légalement par un strata plan, il s’agit d’une copropriété divise — qu’il s’agisse d’un immeuble d’appartements de 300 unités ou d’un duplex en copropriété divise de deux unités.

Toute partie du terrain et des bâtiments indiquée sur un strata plan qui ne fait pas partie d’un lot de copropriété constitue des biens communs. Les biens communs comprennent habituellement les couloirs, les ascenseurs, les jardins, les installations récréatives, les installations pour les déchets, le toit et les murs extérieurs. De plus, certaines canalisations, certains fils, câbles et éléments semblables qui transportent l’eau et d’autres services dans l’aménagement peuvent aussi être des biens communs — même s’ils se trouvent dans un lot de copropriété.

Les propriétaires de lots de copropriété possèdent ensemble les biens communs

Les propriétaires de lots de copropriété possèdent automatiquement une part proportionnelle des biens communs, avec les autres propriétaires de lots de copropriété de l’aménagement. En vertu de la Strata Property Act, les propriétaires de lots de copropriété possèdent les biens communs selon une forme de copropriété appelée locataires en commun. La part proportionnelle de chaque propriétaire dans les biens communs est indiquée dans un schedule of unit entitlement déposé avec le strata plan au land title office (bureau des titres de propriété).

Le syndicat de copropriété peut établir des règlements et des règles pour encadrer l’utilisation, la sécurité et l’état des biens communs. Chaque propriétaire peut utiliser les biens communs. Il doit respecter les règlements et les règles qui précisent comment il peut les utiliser.

Biens communs à usage limité

Parfois, des biens communs peuvent être réservés à l’usage de certaines personnes seulement. Une copropriété divise peut désigner une partie des biens communs à l’usage exclusif d’un ou de plusieurs lots de copropriété. Cette désignation s’appelle limited common property. Par exemple, dans un immeuble de condos en hauteur, le strata plan peut indiquer que le balcon d’un lot de copropriété est un bien commun à usage limité pour ce lot. Cela signifie que le balcon est un bien commun, appartenant à tous les propriétaires de lots de copropriété à titre de locataires en commun. Mais le balcon est réservé à l’usage du propriétaire de ce lot.

Un propriétaire doit permettre au syndicat de copropriété d’avoir un accès raisonnable aux biens communs (y compris aux biens communs à usage limité) s’ils ne sont accessibles qu’en passant par le lot de copropriété du propriétaire (par exemple, un balcon qui est un bien commun). Habituellement, les règlements de la copropriété divise précisent la procédure que le syndicat de copropriété doit suivre pour accéder aux biens communs en passant par le lot d’un propriétaire et effectuer des réparations.

Lorsqu’un strata plan est enregistré au land title office (bureau des titres de propriété), il crée un syndicat de copropriété. Les propriétaires des lots de copropriété visés par le strata plan sont membres du syndicat de copropriété. Le conseil d’administration s’appelle le conseil de la copropriété.

Le syndicat de copropriété fait respecter les règlements de la copropriété divise. Le syndicat de copropriété gère et entretient les biens communs et les actifs communs. Lorsqu’un syndicat de copropriété possède lui-même un bien (par exemple, une tondeuse à gazon), ce bien est un actif commun.

Le syndicat de copropriété peut acheter des services ou des biens, et il peut poursuivre ou être poursuivi. En fait, seul un syndicat de copropriété peut poursuivre des tiers pour des défauts ou des dommages touchant les biens communs.

En vertu de la loi de la C.-B., il existe des exigences détaillées concernant les réunions du syndicat de copropriété. Le syndicat de copropriété doit tenir au moins une assemblée générale par année, appelée assemblée générale annuelle ou AGA. Lors de l’AGA, les membres doivent notamment approuver un budget annuel et élire un conseil de la copropriété. Le syndicat de copropriété doit aussi conserver certains dossiers, comme les dossiers financiers et la correspondance, et les rendre accessibles aux propriétaires et aux locataires sur demande.

Un conseil de la copropriété est un groupe élu de propriétaires de lots de copropriété. C’est le conseil d’administration du syndicat de copropriété. Le conseil de la copropriété gère la société au quotidien. Dans les grands ensembles, le conseil de la copropriété peut embaucher une société de gestion professionnelle pour aider à administrer le syndicat.

Selon les règlements du syndicat de copropriété, le conseil de la copropriété compte habituellement de trois à sept membres. Dans certaines copropriétés divises, les locataires ou les conjoints des propriétaires de lots de copropriété peuvent siéger au conseil.

Réunions du conseil de la copropriété

Le conseil de la copropriété devrait se réunir au moins une fois par année. Les règlements du syndicat de copropriété précisent comment les réunions du conseil sont convoquées. Lors de ces réunions, les membres décident comment administrer le syndicat de copropriété, notamment :

• préparer le budget du syndicat de copropriété et payer ses factures

• prendre les dispositions nécessaires pour l’assurance du syndicat de copropriété

• faire respecter les règlements et les règles du syndicat de copropriété, y compris imposer des amendes aux propriétaires en cas de contravention

• traiter les plaintes des propriétaires au sujet d’infractions aux règlements ou d’éléments nécessitant des réparations ou de l’entretien

• approuver les modifications apportées aux lots de copropriété et aux biens communs

• gérer les biens communs

Procès-verbaux du conseil de la copropriété

À chaque réunion du conseil de la copropriété, un procès-verbal est préparé pour consigner les décisions prises. Il n’existe pas de forme obligatoire pour le procès-verbal, mais il devrait consigner toutes les décisions du conseil et inclure des détails comme les personnes présentes et les points traités pendant la réunion. Par exemple, si le conseil reçoit une plainte concernant un règlement, le procès-verbal devrait indiquer la décision du conseil sur la façon de traiter la plainte, par exemple en envoyant un avis au propriétaire en faute. Le procès-verbal n’a pas à inclure les discussions qui ont mené aux décisions du conseil.

Si des sujets délicats sont discutés lors d’une réunion du conseil, le conseil devrait tenir une réunion privée ou à huis clos (appelée in camera) pour ce sujet. Tous les observateurs doivent quitter la réunion pendant cette séance. Et seul le résultat de la discussion est consigné au procès-verbal.

En vertu de la Strata Property Act, le syndicat de copropriété doit conserver certains dossiers. En vertu d’un règlement, la durée de conservation de ces dossiers est précisée.

Les dossiers qui doivent être conservés et mis à jour comprennent :

• une liste des membres du conseil

• une liste des propriétaires, avec l’adresse de leur lot de copropriété, leur numéro de place de stationnement et de casier d’entreposage, ainsi que leur quote-part

• les noms de tous les locataires

• des livres comptables montrant l’argent reçu et dépensé, et pourquoi

• les règlements et les règles du syndicat de copropriété

Le syndicat de copropriété doit aussi conserver certains documents pendant au moins six ans. Par exemple :

• les procès-verbaux de toutes les assemblées générales annuelles et extraordinaires, y compris les résultats de tous les votes

• le budget annuel et les états financiers

• les relevés bancaires, les chèques annulés et les certificats de dépôt

• les certificats d’information délivrés

Certains dossiers doivent être conservés en permanence, par exemple :

• les résolutions portant sur des changements aux biens communs, y compris la désignation de biens communs à usage limité

• toute décision d’un arbitre ou d’un juge dans une instance où le syndicat de copropriété était partie

• tout avis juridique obtenu par le syndicat de copropriété

• tout rapport de dépréciation obtenu par le syndicat de copropriété

Toute correspondance envoyée ou reçue par le syndicat de copropriété ou son conseil doit être conservée pendant au moins deux ans.

Où les dossiers de la copropriété divise sont conservés

La loi ne précise pas où les dossiers de la copropriété divise doivent être conservés. Si la copropriété divise a un gestionnaire, les dossiers sont habituellement conservés à son bureau ou à son établissement.

Si la copropriété divise n’a pas de gestionnaire, le conseil de la copropriété doit prendre les dispositions nécessaires pour conserver les dossiers requis à un endroit où ils peuvent être examinés et copiés par les personnes qui ont le droit de les examiner et de les copier.

Qui a accès aux dossiers de la copropriété divise

Tous les propriétaires ont le droit d’examiner les dossiers de la copropriété divise et d’en recevoir des copies. Si un propriétaire a cédé ses droits de propriété à son locataire, ce locataire a aussi le droit d’examiner et de copier les dossiers de la copropriété divise. Le propriétaire ou le locataire admissible peut aussi autoriser quelqu’un, par écrit, à examiner et copier les dossiers en son nom.

Chaque année, un syndicat de copropriété établit un budget annuel. Pour payer les dépenses, le syndicat impose à chaque propriétaire de lot de copropriété des frais de copropriété proportionnels selon le barème des quotes-parts.

Pour mettre de l’argent de côté en vue de réparations ou d’améliorations à long terme dans l’aménagement (par exemple, un nouveau toit), les frais de copropriété comprennent habituellement un montant pour le contingency reserve fund. Il s’agit du compte d’épargne obligatoire du syndicat de copropriété pour payer des dépenses futures inhabituelles ou extraordinaires. Les dépenses tirées de ce fonds doivent être autorisées par résolution, sauf en cas d’urgence.

Un syndicat de copropriété peut aussi recueillir des fonds en tout temps en adoptant une cotisation spéciale si au moins les trois quarts des propriétaires l’approuvent lors d’une assemblée générale. Si la cotisation spéciale est adoptée, chaque propriétaire doit en payer une part proportionnelle.

Si un propriétaire ne paie pas ses frais de copropriété mensuels ou ses cotisations spéciales à temps, le syndicat de copropriété peut enregistrer un privilège au land title office (bureau des titres de propriété) contre son lot de copropriété. En fin de compte, le syndicat de copropriété peut demander au tribunal d’ordonner la vente du lot de copropriété du propriétaire pour payer le montant dû en vertu du privilège.

En C.-B., la Strata Property Act est la principale loi qui régit les copropriétés divises. De plus, chaque syndicat de copropriété doit avoir des règlements. Ils énoncent les droits et responsabilités des propriétaires de lots de copropriété et déterminent le cadre de vie dans l’immeuble. Par exemple, les règlements peuvent restreindre la location des lots de copropriété. Ils peuvent aussi limiter la présence d’animaux de compagnie et de certains groupes d’âge, comme les enfants. Dans la plupart des copropriétés divises, les règlements exigent que les propriétaires obtiennent une autorisation avant d’apporter des changements importants à leur lot de copropriété, comme déplacer des murs ou modifier la plomberie ou l’électricité.

Un syndicat de copropriété peut aussi avoir des règles. Les règles s’appliquent seulement à l’utilisation et à la jouissance des biens communs et des actifs communs. Par exemple, une règle peut limiter la taille des véhicules pouvant être garés dans un stationnement souterrain commun, ou restreindre les heures d’utilisation d’un centre de conditionnement physique situé dans les biens communs.

Un syndicat de copropriété peut modifier ses règlements par un vote de 75 % des propriétaires lors d’une assemblée générale.

Un conseil de la copropriété peut adopter des règles en tout temps, mais toute nouvelle règle doit être ratifiée par la majorité des propriétaires avant ou lors de la prochaine AGA, sinon elle cesse d’avoir effet.

Certaines copropriétés divises ont un règlement qui restreint la location. Un syndicat de copropriété peut adopter un règlement qui interdit toutes les locations résidentielles ou qui limite le nombre ou le pourcentage de locations résidentielles.

Parfois, un document appelé rental disclosure statement peut permettre à un propriétaire de louer un lot de copropriété résidentiel malgré un règlement qui restreint la location. Si vous comptez vous appuyer sur un rental disclosure statement, demandez à un avocat d’examiner le document. Dans certains cas, il exempte seulement le premier propriétaire du lot de copropriété d’un règlement restrictif sur la location.

Dans certains cas, un propriétaire peut demander à son conseil de la copropriété une exemption à un règlement restrictif sur la location, si ce règlement lui cause un préjudice. Par exemple, si un propriétaire est muté dans une autre ville pour son travail et ne peut pas se permettre de garder deux résidences sans vouloir vendre son lot de copropriété, il peut demander une exemption. Si le conseil de la copropriété la lui accorde, le propriétaire peut louer son lot de copropriété sans contrevenir au règlement.

Si vous louez votre unité, choisissez votre locataire avec soin. Le syndicat de copropriété peut vous tenir responsable si votre locataire enfreint un règlement ou une règle.

Oui. Les syndicats de copropriété peuvent imposer une cotisation spéciale (appelée levy) pour recueillir des fonds destinés à certaines réparations essentielles des biens communs. Une résolution visant une cotisation spéciale doit être rédigée et soumise à l’approbation d’une assemblée générale par un vote aux 3/4.

Si la cotisation spéciale vise des réparations nécessaires pour assurer la sécurité ou prévenir des dommages importants aux biens, et que la résolution reçoit l’appui d’au moins la majorité, le syndicat de copropriété peut demander au tribunal d’ordonner l’approbation de la cotisation spéciale.

Oui. En vertu de la loi, le syndicat de copropriété doit assurer les biens communs, les actifs communs, les bâtiments indiqués sur le strata plan et certains accessoires fixes à l’intérieur du lot de copropriété. Le syndicat de copropriété doit aussi souscrire une assurance responsabilité civile pour les dommages matériels et les blessures corporelles.

Les propriétaires de lots de copropriété doivent avoir leur propre assurance pour leurs biens personnels, pour les améliorations apportées à leur lot de copropriété et pour leur responsabilité envers les autres en cas de blessure. Les propriétaires devraient aussi envisager de souscrire une assurance supplémentaire pour couvrir les franchises du syndicat de copropriété, qui peuvent être élevées. Il n’est pas rare qu’une franchise pour dégâts d’eau dans une copropriété soit de 25 000 $ ou plus.

Les différends en copropriété divise peuvent être réglés à l’interne au sein du syndicat de copropriété ou au moyen de mécanismes mis en place pour régler ce genre de différends. Le site Web du gouvernement de la C.-B. sur les logements en copropriété divise explique plusieurs options de rencontres informelles avec le gestionnaire immobilier ou le conseil de la copropriété .

Autrement, les propriétaires, les résidents et les membres du conseil de la copropriété peuvent utiliser le Tribunal de résolution civile pour régler de nombreux différends en copropriété divise. Il s’agit d’un tribunal en ligne qui favorise une approche collaborative du règlement des différends. Consultez le site Web du Tribunal de résolution civile.

Le site Web du gouvernement de la C.-B. sur les logements en copropriété divise contient une foule d’information pour les propriétaires et les membres des conseils de copropriété.

• Visiter le site Web

La Condominium Home Owners Association of BC favorise la compréhension de la vie en propriété en copropriété divise et défend les intérêts des propriétaires en copropriété divise.

• Visiter le site Web

Le site Web du Office of the Information & Privacy Commissioner for British Columbia (Bureau du commissaire à l’information et à la protection de la vie privée de la Colombie-Britannique) comprend des lignes directrices sur la protection de la vie privée pour les copropriétés divises.

• Visiter le site Web