Location résidentielle

La plupart des logements locatifs en C.-B. sont régis par la Residential Tenancy Act. Il s’agit de la principale loi de la C.-B. qui établit les protections pour les locataires et les propriétaires. Elle s’applique aux appartements locatifs et aux maisons louées, y compris les suites secondaires. Elle s’applique aussi aux logements locatifs dans plusieurs autres types d’habitation, comme les unités de copropriété divise louées et les unités de coopérative louées.

Mais elle ne couvre pas tous les types de locations. Par exemple, les locations dans les parcs de maisons préfabriquées sont régies par la Manufactured Home Park Tenancy Act.

Le Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) est l’organisme du gouvernement de la C.-B. qui administre la Residential Tenancy Act. Voici le site Web du tribunal. Il aide les locataires et les propriétaires à résoudre leurs problèmes en offrant un processus officiel de règlement des différends. Nous expliquons ce processus sous peu.

En vertu de la loi de la C.-B. sur la location à usage d'habitation, les locataires sont responsables de :

• payer le loyer et les autres frais prévus dans le contrat de location à temps

• garder le logement locatif et les aires communes propres

• réparer dès que possible tout dommage qu’eux-mêmes ou leurs invités causent (cela n’inclut pas l’usure normale)

• aviser le propriétaire de toute réparation nécessaire ou de tout problème, comme la présence de souris, de coquerelles ou de punaises de lit

• ne pas déranger les autres personnes qui vivent dans l’immeuble ou sur les propriétés voisines, et ne pas permettre à leurs invités de le faire non plus

Les propriétaires sont responsables de :

• s’assurer que le logement locatif et l’immeuble sont raisonnablement sûrs, salubres et convenables pour y habiter

• fournir un contrat de location, des rapports d’inspection de l’état des lieux, et remettre des reçus pour le loyer ou d’autres frais payés en argent comptant

• effectuer les réparations et maintenir le logement locatif et l’immeuble en bon état

• s’assurer que le logement locatif et l’immeuble ont un chauffage, une plomberie, de l’électricité, des serrures, des murs, des planchers et des plafonds en bon état (sans fuites d’eau ni trous)

• entretenir tout ce qui est inclus dans le contrat de location, comme le réfrigérateur, la cuisinière, les installations de buanderie, les garages et les remises

• payer les factures de services publics si ces services sont inclus dans le loyer

Le contrat de location

En vertu de la Residential Tenancy Act, un propriétaire doit préparer un contrat de location écrit pour chaque location. Le contrat de location doit couvrir plusieurs éléments, y compris si la location est périodique (par exemple, à la semaine ou au mois) ou à durée déterminée, le montant du loyer, la date d’échéance du loyer, les services inclus et le montant du dépôt de garantie. Le site Web du Residential Tenancy Branch offre un modèle de contrat de location.

Le propriétaire et le locataire doivent tous les deux signer et dater le contrat de location. Dans les 21 jours suivant la conclusion du contrat, le propriétaire doit remettre au locataire une copie du contrat.

Si un propriétaire ne prépare pas de contrat de location, les conditions standard prévues par la loi de la C.-B. sur la location à usage d'habitation s’appliquent à la location.

Rapport d’inspection de l’état des lieux

Le propriétaire et le locataire doivent ensemble inspecter l’état du logement locatif au début de la location. Le propriétaire doit remplir un rapport d’inspection de l’état des lieux, et les deux parties doivent le signer. Il s’agit d’un document écrit qui décrit l’état du logement locatif. Le rapport devrait montrer si le logement locatif n’est pas en bon état. Par exemple, il peut y avoir des taches sur le tapis ou des trous dans les murs. Le rapport peut comprendre des photographies. Ce rapport peut être utile en cas de désaccord plus tard.

Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du rapport d’inspection de l’état des lieux dans les sept jours suivant la fin de l’inspection.

Un propriétaire peut remettre à un locataire un avis de fin de location pour certaines raisons. Le locataire peut contester les raisons du propriétaire. Les raisons les plus courantes sont expliquées ici.

Pour non-paiement du loyer

Un locataire doit payer son loyer en entier et à temps. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut lui remettre un avis de 10 jours pour mettre fin à la location pour non-paiement du loyer. Le locataire a alors cinq jours pour soit payer tout le loyer dû — ce qui annule l’avis — soit demander un règlement des différends. Sinon, le locataire doit quitter les lieux dans les 10 jours suivant la réception de l’avis.

Si le locataire ne fait ni l’un ni l’autre, le propriétaire peut demander au Residential Tenancy Branch une ordonnance de mise en possession. Le tribunal peut rendre l’ordonnance sans tenir d’audience.

Un propriétaire ne peut pas prendre les biens personnels d’un locataire ni l’empêcher d’entrer dans son logement pour non-paiement du loyer. Si un propriétaire prend les biens d’un locataire, le locataire peut demander un règlement des différends pour que le tribunal ordonne au propriétaire de rendre les biens ou de le dédommager.

Pour motif valable

Le propriétaire doit donner au locataire un préavis d’un mois dans ce cas. Le motif le plus courant est le paiement répété du loyer en retard. D’autres motifs courants sont le fait de déranger les autres occupants, d’endommager gravement le logement locatif ou l’immeuble, ou d’avoir trop de personnes qui vivent dans le logement locatif.

Parmi les autres raisons qu’un propriétaire peut invoquer comme constituant un motif valable, il y a la participation à une activité illégale qui nuit — ou est susceptible de nuire — à l’immeuble ou aux autres occupants, ou encore le non-respect d’une règle du contrat de location après avoir ignoré un avis écrit du propriétaire.

Pour l’usage du propriétaire ou de l’acheteur, ou d’un membre de sa famille proche

Un propriétaire peut décider que lui-même, ou un membre de sa famille proche, veut emménager dans le logement locatif. Dans ce cas, le propriétaire doit donner au locataire un préavis de trois mois. Le locataire a 21 jours pour contester l’avis.

Si un propriétaire vend sa maison, le nouvel acheteur peut vouloir utiliser le logement locatif pour lui-même ou pour un membre de sa famille proche. Dans ce cas, le propriétaire peut remettre un préavis de trois mois pour mettre fin à la location au nom de l’acheteur. Le locataire a 21 jours pour le contester.

Lorsqu’un de ces avis est donné, le locataire a droit à un mois de loyer. 

Si le propriétaire ou l’acheteur ne met pas son plan à exécution dans un délai raisonnable, alors le propriétaire ou l’acheteur (selon le cas) doit payer au locataire l’équivalent de 12 mois de loyer. Le locataire doit présenter une demande au tribunal pour obtenir cette indemnité supplémentaire.

Pour démolition ou conversion

Un propriétaire peut vouloir démolir l’immeuble ou le convertir en condominiums. Il doit donner au locataire un préavis de quatre mois à cet effet. Le locataire a 30 jours pour le contester. Un locataire a droit à un mois de loyer lorsqu’un propriétaire remet un préavis de quatre mois pour mettre fin à une location.

Si un propriétaire ou un acheteur met fin à une location au moyen de cet avis, mais ne prend pas ensuite des mesures pour réaliser le projet annoncé dans un délai raisonnable, ou n’utilise pas le logement aux fins annoncées pendant au moins 12 mois, il doit indemniser le locataire pour 12 mois de loyer. Le locataire doit présenter une demande au tribunal pour obtenir cette indemnité supplémentaire.

Pour rénovations ou réparations

Un propriétaire peut chercher à évincer un locataire (avec un préavis de quatre mois) afin d’effectuer d’importantes rénovations qui exigent qu’un logement soit vide pendant une longue période. Toutefois, contrairement à d’autres types d’éviction, le propriétaire doit demander une ordonnance de mise en possession par l’entremise du Residential Tenancy Branch. Il ne peut pas simplement remettre un avis d'éviction au locataire. Le tribunal fixera une audience, où le propriétaire devra démontrer que mettre fin à la location est la seule façon de réaliser les rénovations et qu’il a obtenu tous les permis et toutes les approbations nécessaires. Si le tribunal approuve les rénovations, le locataire a droit à un mois de loyer.

Si le propriétaire ne met pas son plan de rénovation à exécution dans un délai raisonnable, il doit payer au locataire 12 mois de loyer. Le locataire doit présenter une demande au Residential Tenancy Branch pour obtenir cette indemnité supplémentaire.

Un locataire peut mettre fin à une location en remettant un avis écrit au propriétaire. L’avis doit comprendre l’adresse du logement locatif et la date à laquelle le locataire déménage.

Dans le cas d’une location de mois en mois ou d’une location périodique, le propriétaire doit recevoir l’avis du locataire au moins un mois avant la date de prise d’effet de l’avis et avant l’échéance du loyer du dernier mois.

Dans le cas d’une location à durée déterminée qui oblige le locataire à partir à la fin de la durée prévue, le locataire peut partir à ce moment-là sans donner d’avis au propriétaire. Dans le cas d’une location à durée déterminée qui n’oblige pas le locataire à partir à la fin de la durée prévue, le locataire doit remettre un avis écrit pour mettre fin à la location au moins un mois avant la date de prise d’effet de l’avis et avant la date d’échéance du loyer.

Un locataire peut aussi être en mesure de mettre fin à une location si un propriétaire contrevient à une condition importante. Par exemple, si le propriétaire refuse de fournir des services essentiels comme le chauffage, l’électricité ou l’eau. Le locataire doit d’abord donner un avertissement écrit indiquant qu’une condition a été enfreinte et demander au propriétaire de corriger la situation. Si, après un délai raisonnable, le propriétaire n’a pas corrigé la situation, le locataire peut mettre fin à la location après que le propriétaire a reçu un avis écrit.

Le règlement des différends est le processus officiel pour résoudre les différends entre propriétaires et locataires. Le processus comprend une audience, semblable à une audience devant un tribunal, mais moins formelle. Les audiences ont habituellement lieu par téléconférence. Les propriétaires et les locataires peuvent tous deux expliquer leur version des faits et appeler des témoins à faire de même.

Le site Web du Residential Tenancy Branch explique comment demander un règlement des différends. Le site offre aussi des conseils sur la façon de se préparer à une audience et de demander la révision d’une décision.

Demander un règlement des différends

Un propriétaire ou un locataire peut faire une demande en ligne ou dans un bureau du tribunal, à moins qu’il n’y en ait pas à proximité. Dans ce cas, faites une demande dans un bureau de Service C.-B.. Des frais de demande s’appliquent. Le montant dépend du type de demande.

Si vous demandez un règlement des différends, vous recevrez une trousse d’information que vous devez signifier (remettre) à l’autre partie, en personne ou par courrier recommandé.

À l’audience

Les parties ont la possibilité de présenter des éléments de preuve liés à la réclamation. Un arbitre rend une décision finale et juridiquement contraignante.

Révision d’une décision

Une partie à une procédure de règlement des différends peut demander au Residential Tenancy Branch une révision de la décision de l’arbitre.

Une révision ne peut être examinée que si :

• une partie n’a pas pu assister à l’audience en raison de circonstances qu’elle ne pouvait pas prévoir ou contrôler, ou

• une partie a de nouveaux éléments de preuve qui n’étaient pas disponibles au moment de l’audience (c’est-à-dire qu’ils n’existaient pas), ou

• une partie a des éléments de preuve montrant que la décision a été obtenue par fraude.

Oui. Un propriétaire peut exiger qu’un locataire paie jusqu’à l’équivalent d’un demi-mois de loyer comme dépôt de garantie. Mais il ne peut pas exiger un autre dépôt si le loyer augmente pendant la location. Le locataire devrait payer le dépôt lorsqu’il signe le contrat de location. Il doit le payer dans les 30 jours suivant son emménagement. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut lui remettre un préavis d’un mois pour mettre fin à la location. Un locataire devrait toujours obtenir un reçu pour le dépôt de garantie. Un propriétaire doit remettre un reçu si le locataire paie en argent comptant.

Un propriétaire peut aussi exiger un dépôt pour dommages causés par un animal équivalant à un autre demi-mois de loyer — mais un seul dépôt, peu importe le nombre d’animaux que le locataire a.

Un propriétaire doit payer des intérêts sur les dépôts de garantie et les dépôts pour dommages causés par un animal lorsqu’il les remet au locataire — au taux fixé chaque année par le gouvernement de la C.-B. Le site Web du Residential Tenancy Branch offre un calculateur de dépôts.

Un propriétaire peut facturer des frais remboursables pour les clés et les autres dispositifs d’accès — mais pas si la clé ou le dispositif d’accès est le seul moyen pour le locataire d’accéder à la propriété. Il doit rembourser ces frais lorsque le locataire rend la clé ou le dispositif.

Un propriétaire peut facturer des frais non remboursables pour des choses comme des clés supplémentaires, des dispositifs d’accès et des ouvre-portes de garage, ainsi que pour remplacer ces objets. Il peut aussi facturer des frais non remboursables pour certaines autres choses, comme des frais de service d’un établissement financier si le chèque d’un locataire est refusé.

Dans tous les cas, les frais ne peuvent pas dépasser le coût réel des articles.

Un propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’une seule fois par période de 12 mois et seulement du montant permis par la Residential Tenancy Act. Le site Web du Residential Tenancy Branch comprend un calculateur d’augmentation de loyer. Avant d’augmenter le loyer, le propriétaire doit donner au locataire un préavis complet de trois mois au moyen du formulaire appelé avis d’augmentation de loyer. Le propriétaire doit aussi signifier l’avis au locataire de la façon exigée par la loi.

Un locataire peut céder ou sous-louer son contrat de location avec le consentement du propriétaire. Le consentement du propriétaire est toujours requis, mais le propriétaire ne doit pas le refuser sans raison valable si le locataire a une location à durée déterminée de six mois ou plus.

Si un locataire prend un colocataire qui n’a pas de contrat de location avec le propriétaire, ce colocataire n’est pas protégé par les lois sur la location à usage d'habitation et n’a aucun statut auprès du propriétaire. Les différends entre locataires et colocataires ne sont pas traités par le Residential Tenancy Branch. À la place, les parties devraient s’adresser au Tribunal de résolution civile (pour la plupart des différends allant jusqu’à 5 000 $) ou à la Cour des petites créances (pour les différends de 5 000 $ à 35 000 $).

En vertu de la Residential Tenancy Act, un propriétaire ne peut pas entrer dans le logement d’un locataire, sauf dans certaines situations précises. Un propriétaire peut entrer dans le logement d’un locataire :

• En cas d’urgence, comme un incendie ou une inondation.

• Si le propriétaire donne au locataire un avis écrit d’au moins 24 heures et d’au plus 30 jours, indiquant la date et l’heure de sa visite et une bonne raison, comme effectuer des réparations ou montrer le logement à de futurs locataires ou acheteurs.

• Si le propriétaire obtient une ordonnance du Residential Tenancy Branch pour entrer dans le logement locatif.

• Si le propriétaire veut inspecter le logement locatif. Il peut le faire une fois par mois — s’il donne un avis approprié.

• Si le propriétaire a la permission du locataire.

Sauf en cas d’urgence, un propriétaire ne peut entrer qu’entre 8 h et 21 h — à moins que le locataire n’accepte d’autres heures. Ni les locataires ni les propriétaires ne peuvent changer les serrures, sauf en cas d’urgence ou s’ils sont tous les deux d’accord par écrit.

En vertu de la Residential Tenancy Act, un locataire a droit à la jouissance paisible de son logement locatif. Cela comprend le droit à une vie privée raisonnable et à ne pas subir de dérangements déraisonnables. Un propriétaire ne peut pas porter atteinte, ni permettre à d’autres occupants ou employés de porter atteinte, au droit du locataire à la jouissance paisible de son logement. Le bruit, les images et les odeurs peuvent tous nuire à la jouissance paisible. Si un locataire a des voisins bruyants, il peut appeler la police ainsi que le propriétaire. L’issue dépend en partie du règlement municipal sur le bruit à l’endroit où vit le locataire. Certaines municipalités interdisent le bruit après une certaine heure la nuit.

Un locataire ne peut pas retenir le loyer si son propriétaire ou d’autres locataires portent atteinte à sa vie privée ou à sa jouissance paisible. Toutefois, il peut demander un règlement des différends et une indemnisation.

Un locataire peut avoir des invités — cela ne regarde pas le propriétaire. Mais s’il semble que les invités ont emménagé, le locataire pourrait contrevenir au contrat de location. Le propriétaire peut augmenter le loyer — mais seulement si le contrat de location permet une augmentation de loyer si plus de personnes emménagent dans le logement locatif. Ou encore, le propriétaire peut tenter de mettre fin à la location en raison d’un nombre déraisonnable d’occupants.

Si un propriétaire ne veut pas effectuer une réparation nécessaire, le locataire devrait d’abord lui en parler, puis lui faire une demande écrite pour qu’il effectue la réparation. Si cela ne fonctionne pas, le locataire peut demander un règlement des différends. Le locataire ne devrait pas retenir le loyer ni payer lui-même les réparations en espérant que le propriétaire le remboursera — à moins que le propriétaire ait accepté de le faire par écrit.

Un propriétaire peut retirer un service (mais pas un service essentiel) s’il donne au locataire un préavis écrit de 30 jours et réduit le loyer selon la valeur du service annulé.

À la fin de la location, le propriétaire et le locataire doivent ensemble inspecter le logement locatif. Le propriétaire doit remplir un rapport d’inspection de l’état des lieux. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du rapport d’inspection dans les 15 jours suivant le déménagement du locataire ou lorsqu’il reçoit la nouvelle adresse du locataire — selon la plus tardive de ces deux dates. Un propriétaire qui ne remplit pas le rapport peut perdre le droit de réclamer sur le dépôt de garantie pour des dommages au logement ou à l’immeuble. Un locataire qui ne participe pas à l’inspection peut perdre le droit de récupérer son dépôt de garantie.

Après le déménagement du locataire et après que celui-ci a donné au propriétaire sa nouvelle adresse par écrit, le propriétaire doit faire l’une des choses suivantes dans les 15 jours :

• remettre le dépôt de garantie et tout dépôt pour dommages causés par un animal, avec intérêts

• demander au locataire d’accepter par écrit les déductions que le propriétaire veut conserver, puis remettre le reste des dépôts

• déposer une demande de règlement des différends afin de conserver une partie ou la totalité des dépôts

Si le propriétaire ne fait aucune de ces choses, le locataire peut avoir droit au double du dépôt versé. Si le locataire donne au propriétaire sa nouvelle adresse par écrit dans l’année suivant son déménagement, mais que le propriétaire ne remet pas le dépôt, le locataire a deux ans à compter de la fin de la location pour demander au Residential Tenancy Branch un règlement des différends et une ordonnance obligeant le propriétaire à remettre le double du dépôt.

Si le locataire ne donne pas au propriétaire sa nouvelle adresse dans l’année suivant son déménagement, le propriétaire peut garder le dépôt de garantie et le dépôt pour dommages causés par un animal.