Acheter un condo ou un autre logement en copropriété divise (strata)

La copropriété divise désigne un immeuble ou un ensemble d’immeubles contenant plusieurs unités appartenant individuellement à différents propriétaires. Les propriétaires possèdent leur lot de copropriété individuel. Ensemble, les propriétaires de la copropriété possèdent et utilisent les biens communs en tant que syndicat de copropriété. 

Pas seulement les condos en hauteur

Ce n’est ni la taille ni la forme d’un projet immobilier qui en fait une copropriété divise. C’est plutôt la structure juridique utilisée. Si un projet est créé légalement au moyen d’un plan de copropriété, c’est une copropriété divise. Les logements en copropriété divise peuvent aussi comprendre des duplex, des maisons en rangée et même des maisons unifamiliales. 

La loi applicable

En C.-B., la Strata Property Act est la principale loi qui régit les copropriétés divises. En vertu de cette loi, un syndicat de copropriété est créé lorsqu’un plan de copropriété est enregistré auprès du land title office (bureau des titres de propriété). Un plan de copropriété montre les limites de chaque lot de copropriété ainsi que des biens communs. Le lot de copropriété d’un propriétaire correspond généralement à son espace d’habitation privé.

Les propriétaires des lots de copropriété individuels sont membres du syndicat de copropriété. Ensemble, ils possèdent les biens communs et paient les dépenses communes. 

Certains appartements, maisons en rangée et duplex fonctionnent selon d’autres structures juridiques. Par exemple, il peut s’agir de coopératives d’habitation, d’immeubles locatifs privés ou de duplex visés par un seul titre foncier. Cela se produit aussi dans les réserves des Premières Nations, où les lois provinciales sur la propriété ne s’appliquent pas. 

Les projets de copropriété divise peuvent être en pleine propriété ou à bail. Dans un projet en pleine propriété, les gens possèdent leur lot de copropriété. 

Dans un projet à bail, c’est le propriétaire qui possède le bien. Vous payez le propriétaire pour obtenir un intérêt à bail dans un lot de copropriété, pour une durée précise. Vous seriez alors inscrit au titre comme locataire à long terme. Vous devez payer les frais mensuels de copropriété et toute autre contribution. Vous pouvez aussi vendre votre intérêt à bail à quelqu’un d’autre. 

Ailleurs, nous expliquons les facteurs clés à considérer lors de l’achat de tout type d’habitation. Cela comprend l’offre d'achat, l’ajout de conditions, le financement et plus encore. 

Ici, nous expliquons les éléments à considérer qui sont propres à l’achat d’une unité dans un complexe en copropriété divise.

Acheter dans une copropriété divise ajoute un niveau de complexité. Il y a des documents supplémentaires que vous devriez examiner attentivement. Ce que vous y découvrirez pourrait influencer votre décision d’acheter, ou non. Pour commencer, assurez-vous d’examiner les documents suivants avant de faire une offre. (Autrement, vous pourriez faire une offre conditionnelle à l’examen de ces documents.)

• Demandez au syndicat de copropriété de fournir un certificat d’information formulaire B. Il présente des renseignements essentiels sur le syndicat de copropriété et sur le lot de copropriété mis en vente. Voici ce qui devrait être divulgué dans un certificat d’information.  

• Le titre du lot de copropriété peut révéler des limites quant à l’usage du lot. Il peut aussi indiquer des charges qui pourraient avoir une incidence sur la valeur du lot. 

• Les règlements de la copropriété divise établissent les droits et les obligations des propriétaires. Vérifiez attentivement s’il y a des restrictions qui pourraient vous toucher.

• Les règles d’un syndicat de copropriété établissent comment les biens communs et les actifs communs peuvent être utilisés. Vérifiez si elles limitent des activités importantes pour vous. 

• Examinez les procès-verbaux des réunions du conseil de la copropriété et des assemblées générales des propriétaires. Ils peuvent vous donner une idée des enjeux récents auxquels le syndicat de copropriété a dû faire face. Par exemple, des questions juridiques ou des réparations coûteuses à venir. Demandez au moins deux années de procès-verbaux (idéalement, demandez-en davantage).

• Vous regardez un nouveau projet? Le propriétaire-promoteur doit remettre aux premiers acheteurs potentiels une copie à jour de la déclaration de divulgation.

Examinez les états financiers et le budget du syndicat de copropriété. Cela vous aidera à évaluer la situation financière de la copropriété divise. Et cela vous donnera une idée de vos propres risques et obligations financiers. Tenez compte des éléments suivants :

• Pouvez-vous vous permettre les frais mensuels de copropriété? Ils représentent la part du propriétaire dans les dépenses communes. Comparez les frais de copropriété à ceux d’autres projets semblables. 

• Quelle est la part proportionnelle de l’unité dans les coûts communs? Vous pouvez trouver la quote-part de votre unité dans le plan de copropriété. 

• Y a-t-il assez d’argent dans le fonds de réserve pour imprévus pour couvrir le coût des grands projets? Quelles cotisations spéciales et quels autres fonds la copropriété a-t-elle approuvés?

• Y a-t-il des frais d’utilisation pour le stationnement ou d’autres installations? 

• Quelle assurance la copropriété a-t-elle? Pourriez-vous devoir payer une franchise d’assurance élevée si une source provenant de votre lot de copropriété cause des dommages? 

Vous devrez payer votre part des coûts pour garder le complexe en bon état. Cela est vrai même si les réparations ne concernent pas votre lot de copropriété. Voici quelques façons d’évaluer les risques possibles : 

• Vérifiez dans le certificat d’information formulaire B s’il y a des cotisations spéciales déjà approuvées. Vous pourriez devoir assumer ces paiements comme nouveau propriétaire. 

• Examinez les procès-verbaux des réunions de copropriété pour voir si des réparations majeures ont été faites récemment ou sont prévues. Soyez attentif aux discussions qui pourraient indiquer des dépenses. Les grosses dépenses typiques comprennent les problèmes d’enveloppe du bâtiment ou les préoccupations liées à des réparations structurales. 

• Demandez à voir le rapport de dépréciation le plus récent du syndicat de copropriété. Examinez-le pour repérer tout remplacement, toute réparation ou toute amélioration coûteuse qui a été recommandé.

Quand vous achetez dans une copropriété divise, vous achetez aussi dans un groupe de copropriétaires. Souvent, ce seront vos voisins. Un examen attentif des procès-verbaux peut révéler beaucoup de choses sur la copropriété. Vous pourriez y voir des plaintes pour bruit liées à un lot voisin, une application très stricte des règlements, des conflits récurrents, une mauvaise gestion, l’existence de clans ou d’autres tendances qui pourraient vous préoccuper. 

L’achat d’un lot de copropriété comporte des risques et des pièges qu’un avocat peut vous aider à éviter. Avant de faire une offre pour acheter un logement en copropriété divise, pensez à demander à un avocat d’examiner les documents importants. Ou pensez à ajouter une condition à votre offre indiquant qu’elle est assujettie à l’examen des documents de copropriété par un avocat. 

Méfiez-vous des façons non standards d’acheter une copropriété divise. Par exemple, la location avec option d’achat ou le temps partagé. Ne signez aucune entente sans avis juridique.